東京都品川区平塚２丁目６６０番２(戸越銀座駅・荏原中延駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
780,000円
2016年01月01日に行った東京都品川区平塚２丁目６６０番２(東京都品川区平塚２−１６−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を780,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区平塚２丁目６６０番２ |
| 住居表示 | 平塚２−１６−３ |
| 価格 | 780,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 戸越銀座、近接 |
| 地積 | 148㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼銀行 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.5m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
仲丸智行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 仲丸智行 |
|---|---|
| 価格 | 780,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内で標準的な個性を有するが、容積率の消化が難しいので中高層化による高度利用には限界があり、商況の盛衰が価格を動かす大きな要素となる。 |
| 地域要因 | 戸越銀座駅の乗降客数は平成24年度以降は増加傾向。同駅前商店街には再開発により武蔵小山から移転した飲食チェーン店もみられ、引合いが強い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川区内の近隣商業地域の存する圏域であり、特に私鉄駅前商店街との価格牽連性が強い。需要者は店舗取得目的の法人や個人経営者が中心で、地縁者が多い。また、収益物件には圏外の投資家も幅広く参画する。駅至近の近隣地域は、大手飲食・物販チェーン店の進出が目立ち、売買・賃貸共に需給がタイトである。戸越銀座商店街では坪250万円前後の取引がみられるが、立地に優れる標準地はそれ以上となり、土地総額で1億円台前半が見込まれる。 |
| 一般的要因 | 品川区人口は増加傾向。区内の取引件数は底堅いが、建築着工は減少。事務所ビルの空室率は低下傾向。投資利回りは低水準。市況の先行きに警戒感。 |
渡邊豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邊豊 |
|---|---|
| 価格 | 779,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 駅接近性、画地条件とも問題はなく、市場競争力を阻害する要因は特に見当たらない。 |
| 地域要因 | 戸越銀座駅至近の商業地域であり、人通りが多く繁華性も良好で、地価は上昇している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区内の近隣商業地域を中心とする圏域と把握されるが、特に東急線沿線の近隣商業地域との価格牽連性が強い傾向にある。典型的な需要者は、当該地域に地縁性を有する個人及び法人が中心であるが、相応に容積率を消化し得る中規模以上の画地については、マンション開発業者による購入需要も認められる。画地規模により取引総額は様々であるが、150㎡程度の土地で総額1億円台前半が市場の中心価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | 緩やかに回復する日本経済を背景に、品川区内の商業地は全般的に取引が活性化しており、地価は上昇している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6158387 北緯 139度7145399 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
戸越銀座駅(地価相場 692,000円/㎡)荏原中延駅(地価相場 600,000円/㎡)戸越公園駅(地価相場 580,000円/㎡)武蔵小山駅(地価相場 594,000円/㎡)中延駅(地価相場 590,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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