東京都品川区戸越３丁目８７８番１７外(戸越銀座駅・戸越公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
580,000円
2017年01月01日に行った東京都品川区戸越３丁目８７８番１７外(東京都品川区戸越３−３−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を580,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区戸越３丁目８７８番１７外 |
| 住居表示 | 戸越３−３−１ |
| 価格 | 580,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 戸越、120m |
| 地積 | 109㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 住宅兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.2m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
二又川喜保氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 二又川喜保 |
|---|---|
| 価格 | 580,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。私鉄駅に近いが、画地条件等より、市場競争力は普通程度である。 |
| 地域要因 | 特段の変化要因はないが、駅徒歩近接圏にあり、旺盛な住宅需要等を反映し、地価は強含みで推移しているが、敷地の細分化傾向が強くなっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅に近い住宅地域として熟成しており、今後とのほぼ同様の住宅地域として推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区、隣接区内の鉄道駅に徒歩圏の戸建住宅地域の圏域。需要者の中心は、周辺地、都区内城南地区に居住する個人を中心として不動産業者等も含む。私鉄駅徒歩近接圏に、中小・小規模の戸建住宅等がやや密集する狭隘路もある住宅地域で、交通・生活利便性、居住環境等を反映し、小規模住宅物件を中心に需要は強い。市場の中心価格帯は、土地25坪・200万円／坪、総額5千∼7千万円であり、地価は堅調に推移している。 |
| 一般的要因 | 金融緩和政策、日本経済の動向等に伴い、金融商品、不動産等へ資金流入が続き、居住環境が熟成している都区内城南部の住宅地の地価は堅調である。 |
安本光夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 安本光夫 |
|---|---|
| 価格 | 579,000円/㎡ |
| 個別的要因 | ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は同等である。個別的要因に変動は見られない。 |
| 地域要因 | 対象地域に影響を与える開発計画は見られない。売買・賃貸共に需要は強く、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られない。画地規模は更に細分化の傾向にあるが、概ね現況のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川区内の東急線・都営浅草線・JR線沿線の中小規模の戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は戸建住宅地として購入するサラリーマンや地元出身者等のエンドユーザーのほか、一部投資需要も存在する。敷地を細分化して総額を下げて売る傾向があり、土地で3∼4千万円台、建売住宅で5∼7千万円台程度の取引が中心である。 |
| 一般的要因 | 人口の都心回帰の動きが続いており、品川区の人口は増加傾向にある。住宅ローン金利が低いなど、不動産に対する金融情勢は良好である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6140867 北緯 139度7173668 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
戸越銀座駅(地価相場 692,000円/㎡)戸越公園駅(地価相場 580,000円/㎡)荏原中延駅(地価相場 600,000円/㎡)下神明駅(地価相場 624,000円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)中延駅(地価相場 590,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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