東京都品川区旗の台５丁目１２４５番６(旗の台駅・長原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


540,000円

2017年01月01日に行った東京都品川区旗の台５丁目１２４５番６(東京都品川区旗の台５−９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を540,000円/㎡としました。

東京都品川区旗の台５丁目１２４５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都品川区旗の台５丁目１２４５番６
住居表示旗の台５−９−１６
価格540,000円/㎡
交通施設、距離旗の台、350m
地積100㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西3.4m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

柏原理奈氏による調査レポート

不動産鑑定士柏原理奈
価格540,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好性にも特段の変化は見られない。
地域要因街路条件の劣る住宅地域であるが、交通及び生活利便性の高さから住宅需要は底堅く、敷地の細分化による単価の上昇もあり、地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅のほかアパート等も散見される街路条件のやや劣る住宅地域。相続等による所有者の変更により敷地は細分化傾向にあり、ファミリー層の流入により地域人口の若年化が進行していくものと予測する。
市場の特性近隣地域は旗の台駅徒歩圏の街路条件のやや劣る住宅地域で、同一需給圏は主として品川区の東急線沿線に位置する住宅地域である。需要者の中心は自己使用目的の個人の一次取得者で、標準的なサラリーマン世帯が想定される。需要の中心となる価格帯は、100㎡前後で5，000万円∼6，000万円程度。近年、敷地は細分化傾向にあり、50㎡前後の小規模画地の場合には70∼80万円／㎡の取引も見られる。
一般的要因人口減少による都心回帰、雇用環境の改善、超低金利等を背景に区内住宅地の需要は賃貸、購入ともに底堅く、総じて地価は上昇基調にある。

吉本博貴氏による調査レポート

不動産鑑定士吉本博貴
価格540,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因狭小街路が見受けられるが、閑静な成熟した住宅地域で、今後とも堅調な需要を維持するものと思料する。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心に共同住宅も見られる、やや街路が狭い閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区南西寄りの東急池上線及び大井町線沿線並びにJR横須賀線沿いの住宅地域である。典型的な需要者は都内在住あるいは通勤圏のエンドユーザーが中心となる。やや高台で、交通利便性に優れるが、街路が狭く、やや古い住宅が残る住宅地域である。アパートなどの共同住宅建設の参入も散見されるが、開発業者により土地は細分化傾向にある。中心となる価格帯は55万円／㎡程度前後で、総額で5，000∼6，000万円程度と思料する。
一般的要因品川区の人口は増加傾向にある。中国等新興国経済に脆弱性が見受けられるが、堅調な米国経済や金融緩和により、緩やかな上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6025094
北緯 139度7025164

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

旗の台駅(地価相場 583,000円/㎡)長原駅(地価相場 570,000円/㎡)北千束駅(地価相場 594,000円/㎡)荏原町駅(地価相場 555,000円/㎡)洗足駅(地価相場 602,000円/㎡)洗足池駅(地価相場 555,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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