東京都品川区上大崎３丁目３００番１５(目黒駅・不動前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,010,000円

2017年01月01日に行った東京都品川区上大崎３丁目３００番１５(東京都品川区上大崎３−１０−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,010,000円/㎡としました。

東京都品川区上大崎３丁目３００番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都品川区上大崎３丁目３００番１５
住居表示上大崎３−１０−３５
価格1,010,000円/㎡
交通施設、距離目黒、500m
地積513㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層マンションが多く見られる高台の住宅地域
前面道路の状況南東7.2m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉本博貴氏による調査レポート

不動産鑑定士吉本博貴
価格1,010,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因特段の変化要因はない。やや高台地に中層共同住宅が多い住宅地域で、駅前の大規模再開発事業等が竣工間近で活気がうかがえる。
地域要因の将来予測中上品等のマンション地としての利用を標準としており、駅前での再開発事業も注目され、今後とも、利便性に恵まれた居住環境良好な住宅地として安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区、隣接区のJR山手線駅が中心の住宅地域の圏域。需要者は都内、隣接県等からの個人の富裕層を中心に、オーナー会社、不動産業者等が考えられる。当該地域は目黒駅の徒歩圏にあり、中層マンションを中心に中規模戸建住宅等も存する閑静な住宅地域で、交通利便性、良好な住環境を反映し需要は堅調である。駅前の大規模再開発事業が竣工間近で、地価は320万円∼370万円／坪、総額4∼10億円程度の取引が中心で、上昇傾向にある。
一般的要因品川区の人口は増加傾向にある。中国等新興国経済に脆弱性が見受けられるが、堅調な米国経済や金融緩和により、緩やかな上昇傾向にある。

二又川喜保氏による調査レポート

不動産鑑定士二又川喜保
価格1,010,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。南道路の整形な画地であり、市場競争力は良好と判断される。
地域要因特段の変化要因はない。中層マンションが多い居住環境の良好な住宅地域で有り、駅前の再開発事業とも相俟って、需要は安定している。
地域要因の将来予測中上品等のマンション地としての利用を標準とするやや高台の住宅地で有り、今後とも、利便性や居住環境の良好な住宅地として推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区、隣接区内の鉄道駅に徒歩圏の住宅地域の圏域。需要者は都内、隣接県に居住する個人の富裕層を中心に、オーナー企業、不動産業者等が考えられる。目黒駅の徒歩圏に、中層マンションを中心に中規模戸建住宅等が見られるやや高台の住宅地域。交通利便性、良好な住環境等を反映して需要は堅調に推移しており、地価は強含みである。需要の中心価格帯は、土地300∼400万円／坪、総額3∼10億円程度だが、規模により一定しない。
一般的要因金融緩和政策、日本経済の動向等に伴い、金融商品、不動産等へ資金流入が続き、居住環境が熟成している都区内城南部の住宅地の地価は堅調である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6309898
北緯 139度7174892

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)五反田駅(地価相場 1,010,000円/㎡)白金台駅(地価相場 1,040,000円/㎡)高輪台駅(地価相場 1,070,000円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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