東京都品川区西中延１丁目１４番５(荏原中延駅・戸越銀座駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


741,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区西中延１丁目１４番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を741,000円/㎡としました。

東京都品川区西中延１丁目１４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区西中延１丁目１４番５
住居表示 
価格741,000円/㎡
交通施設、距離戸越銀座、650m
地積165㎡
形状不整形(1.5:1.0)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西25.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉本博貴氏による調査レポート

不動産鑑定士吉本博貴
価格741,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化はない。
地域要因大通り沿いの地域であるが繁華性は高くなく、マンション需要が中心となっている。
地域要因の将来予測中原街道沿いに店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、繁華性がやや乏しいため、今後も中高層マンションを中心とした地域として推移していくものと思料される。
市場の特性同一需給圏は品川区及び周辺区内の幹線・準幹線道路沿い等を中心とした普通商業地域の圏域と把握される。大通りに面するものの、繁華性にやや欠けるため、商業施設よりマンション需要の方が堅調であるものと思料する。よって典型的需要者はマンションデベロッパーが中心と考えられるが、規模や立地等の条件によっては企業・投資家等多岐にわたる。総額は把握し難いが、取引は坪250万円前後が目安である。
一般的要因品川区の人口は増加傾向にある。中国等新興国経済に脆弱性が見受けられるが、米国経済の牽引や長期間の金融緩和により、緩やかな上昇傾向にある。

渡邊豊氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊豊
価格741,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はなく、市場競争力は標準的である。
地域要因広幅員道路に面しマンション需要が中心であるが、区内の他の商業地域と比較して駅接近性・環境面でやや劣っている。
市場の特性同一需給圏の範囲は、主に品川区内の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域一円と把握される。商業集積の程度が低いため店舗需要はやや弱い。需要者の中心は規模の纏まった土地では分譲マンションのデベロッパー、100㎡∼200㎡程度の土地では賃貸マンションの建築を計画する投資家等となる。市場の中心価格帯は、画地規模等により様々であるが、標準的な規模の土地では坪単価200万円台中盤である。
一般的要因緩やかに回復する日本経済を背景に、品川区内の商業地は全般的に取引が活性化しており、地価は上昇している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6119584
北緯 139度7083961

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

荏原中延駅(地価相場 600,000円/㎡)戸越銀座駅(地価相場 692,000円/㎡)中延駅(地価相場 590,000円/㎡)西小山駅(地価相場 684,000円/㎡)荏原町駅(地価相場 555,000円/㎡)旗の台駅(地価相場 583,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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