東京都品川区西品川１丁目１２２５番４(武蔵小山駅・西小山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
511,000円
2017年01月01日に行った東京都品川区西品川１丁目１２２５番４(東京都品川区西品川１−１３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を511,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区西品川１丁目１２２５番４ |
| 住居表示 | 西品川１−１３−３ |
| 価格 | 511,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下神明、600m |
| 地積 | 84㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模住宅と小工場、店舗等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.2m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
仲丸智行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 仲丸智行 |
|---|---|
| 価格 | 511,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 中心的需要者が値頃感のある戸建住宅を求める地域にあって、標準地の規模は総額が嵩張らず、現時点の堅調な需要が享受できる個別性を備えている。 |
| 地域要因 | 近隣地域の北方では、平成30年完成予定の市街地再開発工事が進んでいる。大崎駅への動線拡充による利便性向上と住宅需要への波及が見込まれる。 |
| 地域要因の将来予測 | 西品川1丁目は四方を囲んだ線路が障害となって幹線道路やバス便がなく不便であっが、今後は西品川一丁目地区市街地再開発事業の効果が波及し、大崎駅との動線が改善され、住宅地域としての需要が高まると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は区内の工場等も混在する環境の劣る住宅地域。住環境よりも価格や利便性を優先する一次取得者が需要の中心であるが、転売・開発利益を狙う業者や投資家も参画する。近くで施行中の再開発の波及効果や約1kmの距離にある大崎駅との動線が画期的に改善される期待から住宅需要は堅調である。標準的規模の土地で4千万円台半ば、一戸建総額で7千万円程度と把握されるが、50㎡以下に細分化された分譲地で単価の割高な売買も目立っている。 |
| 一般的要因 | 品川区の人口は都の増加率を凌駕。区内の取引件数や建築着工件数は高水準。手頃感のある住宅創出のため画地の細分が進むが、単価は逆に上昇傾向。 |
安本光夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 安本光夫 |
|---|---|
| 価格 | 510,000円/㎡ |
| 個別的要因 | ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は同等である。個別的要因に変動は見られない。 |
| 地域要因 | 北方で市街地再開発事業が進んでおり、一帯のイメージも向上すると期待される。業務系の用途から住宅へと建て替えられる傾向は続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模住宅に小工場、店舗等が混在する住宅地域であるが、周辺では近年戸建分譲が行われており、今後も小工場が減少し、住宅の割合が増加していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川区内の東急線・都営浅草線・JR線・京急線沿線の小規模の戸建住宅や共同住宅に小工場や店舗等が混在する住宅地域である。需要者の中心は戸建住宅地として購入するサラリーマンや地元出身者等のエンドユーザーのほか、一部投資需要も存在する。敷地を細分化して総額を下げて売る傾向があり、土地で3∼4千万円台、建売住宅で4∼7千万円台程度の取引が中心である。 |
| 一般的要因 | 人口の都心回帰の動きが続いており、品川区の人口は増加傾向にある。住宅ローン金利が低いなど、不動産に対する金融情勢は良好である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6125284 北緯 139度7295583 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
武蔵小山駅(地価相場 594,000円/㎡)西小山駅(地価相場 684,000円/㎡)戸越銀座駅(地価相場 692,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)荏原中延駅(地価相場 600,000円/㎡)洗足駅(地価相場 602,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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