東京都品川区西中延２丁目２５５番５(荏原中延駅・中延駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


570,000円

2017年01月01日に行った東京都品川区西中延２丁目２５５番５(東京都品川区西中延２−９−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を570,000円/㎡としました。

東京都品川区西中延２丁目２５５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都品川区西中延２丁目２５５番５
住居表示西中延２−９−１
価格570,000円/㎡
交通施設、距離荏原中延、310m
地積74㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3FB1
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、小規模共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.2m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤重彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤重彦
価格570,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区内では環境的に中庸な熟成した住宅地域で、利便性も高く、総額的に手頃な価格帯の住宅地で価格も上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅に共同住宅が混在する熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持してゆく地域であると予測される。
市場の特性同一需給圏は区内私鉄・JR駅徒歩圏の価格中低位の住宅地一帯である。需要の中心は住宅を求める個人であるが、アパート等の投資需要も一部存在する。小規模な住宅を中心とし総額的に手頃な物件が多く需要は底堅いものがあり、価格も上昇傾向にある。総額的には建売住宅で5千万円∼6千万円が中心的価格帯となっている。
一般的要因区内住宅地価格は近年の上昇により総額的には上限に接近しているが、宅地の細分化により単価的には依然として上昇傾向にある。

安本光夫氏による調査レポート

不動産鑑定士安本光夫
価格570,000円/㎡
個別的要因ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は同等である。個別的要因に変動は見られない。
地域要因対象地域に影響を与える開発計画は見られない。売買・賃貸共に需要は強く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅、小規模共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られない。画地規模は更に細分化の傾向にあるが、概ね現況のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区内の東急線・都営浅草線・JR線沿線の戸建住宅や小規模の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は戸建住宅地として購入するサラリーマンや地元出身者等のエンドユーザーのほか、一部投資需要も存在する。敷地を細分化して総額を下げて売る傾向があり、土地で3∼4千万円台、建売住宅で5∼7千万円台程度の取引が中心である。
一般的要因人口の都心回帰の動きが続いており、品川区の人口は増加傾向にある。住宅ローン金利が低いなど、不動産に対する金融情勢は良好である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6100337
北緯 139度7086212

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

荏原中延駅(地価相場 600,000円/㎡)中延駅(地価相場 590,000円/㎡)荏原町駅(地価相場 555,000円/㎡)旗の台駅(地価相場 583,000円/㎡)戸越銀座駅(地価相場 692,000円/㎡)戸越公園駅(地価相場 580,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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