東京都品川区荏原１丁目５０６番４０(不動前駅・武蔵小山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


617,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区荏原１丁目５０６番４０(東京都品川区荏原１−２２−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を617,000円/㎡としました。

東京都品川区荏原１丁目５０６番４０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区荏原１丁目５０６番４０
住居表示荏原１−２２−１
価格617,000円/㎡
交通施設、距離戸越銀座、470m
地積141㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、共同住宅、作業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西7.7m区道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木正則氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木正則
価格618,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争の関係にある他の不動産と比較しても市場競争力の点で大きな優劣はないと判断される。
地域要因東急池上線沿線の混在住宅地域で都心接近性に優れることから、安定したエンド需要に支えられて地価は緩やかに上昇している。
地域要因の将来予測商業利用が混在する旧中原街道沿いの住宅地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。
市場の特性同一需給圏は品川区内にあって店舗、事業所等を許容する住宅地域であるが、特に荏原地区及び隣接地区の住宅地域と価格牽連性が高い。主な需要者は小規模画地が都心に通勤するサラリーマン家庭等、中規模以上の画地が建売業者、1Rマンション開発業者等となっている。景気に不確定要素も見られるが、良好な資金調達環境を背景に不動産市場は活性化し、地価も上昇傾向が続いている。土地は150㎡程度で総額9千万円台が中心価格帯となっている。
一般的要因国際情勢等、景気動向に不確定要素も見られるが、オリンピック効果や異次元の金融緩和等により、都心区の地価は上昇を続けている。

安本光夫氏による調査レポート

不動産鑑定士安本光夫
価格616,000円/㎡
個別的要因画地条件が優るため、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は優る。個別的要因に変動は見られない。
地域要因対象地域に影響を与える開発事業は見られない。周辺では業務系の用途から共同住宅へと建て替えられる傾向は続いている。
地域要因の将来予測共同住宅のほか戸建住宅や作業所等が混在する住宅地域であるが、今後は作業所等が減少し、共同住宅の割合が増加していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区内の共同住宅・事業所等が混在する住宅地域である。事業用地または共同住宅用地として高度利用が可能なため、需要者の中心は事業会社、不動産開発業者等の法人である。最近不動産開発業者は用地取得に積極的になっており、価格は上昇傾向にある。
一般的要因良好な金融情勢や土地の先高感・品薄感から、都心部の土地は実需・投資需要共に高い状態が続いている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度62578582763672
北緯 139度7105712890625

参考：該当物件周辺マップ

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東京都目黒区下目黒２丁目２２０番１外東京都目黒区八雲４丁目８番２東京都目黒区下目黒三丁目６２６番４東京都品川区旗の台５丁目１２４５番６東京都品川区西五反田５丁目１６９番５東京都品川区西五反田五丁目４８４番４東京都品川区西五反田４丁目５５２番１０東京都品川区西五反田５丁目１６０番８東京都品川区西五反田四丁目８１８番１０

参考：近隣駅の地価相場

不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)武蔵小山駅(地価相場 594,000円/㎡)目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)戸越銀座駅(地価相場 692,000円/㎡)五反田駅(地価相場 1,010,000円/㎡)西小山駅(地価相場 684,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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