地域要因

春日井駅近くの路線商業地域であり、マンション用地としては強い需要が認められるが、商業地としての需要は限定的で取引も少ない。

地域要因の将来予測

JR春日井駅に近い幹線道路沿いの商業地域であるが、商業基盤に変動をもたらす要因は認められず、当面は現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域内に存するが、当地域における土地需要は定期借地によるものが大半で新たに賃貸物件の取得等を目的とする土地取引は皆無に近く、収益価格の市場価格への反映は殆ど見られない。また求めた収益価格も低位に試算された。よって、収益価格は参考価格とするに留め、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いのロードサイド型商業地であり地域要因において特段の変動はない。

地域要因の将来予測

県道沿いに店舗が多く存在する地域であるが、周辺には共同住宅も見られる。特に大きな変動要因はないが、今後も画地規模に応じた土地利用がなされ、用途混在型の地域として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は春日井市内の幹線及び準幹線道路沿いに係る商業地の取引事例を採用しており、市場性を反映して実証的であり説得力は高いが、商業地に係る取引は個別性や取引事情による価格差がやや大きい。収益価格は、収益性が重視される商業地にあっては考慮すべきであるが、収益物件の取引は少なく規範性がやや劣る。したがって、現実の市場取引を反映して説得力の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅を主とする住宅地域として既に熟成しており、価格に影響を及ぼすような目立った地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とした地域として既に熟成しており、特に大きな変動要因もないため、当面は既存建物の建て替え等を中心に、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は高蔵寺駅を最寄とする住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸住宅経営が想定できず試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要要素とするのが通常であることから、比準価格を基本とし、周辺の標準地等との均衡及び、最近における地価のすう勢を考慮して鑑定評価額を定した。

地域要因

JR春日井駅の自由通路・橋上駅舎の整備が昨年10月に完成した。住宅地需要増大には直結しないものの、好印象を提供していることに疑いはない。

地域要因の将来予測

JR春日井駅より徒歩圏内の住宅地域であることから需要は堅調である。用途面での顕著な環境変化はなく、これまでどおり利便性に優れた住宅地域として、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も認められるが、自己使用目的の取引が支配的な地域である。交通接近条件に照らせば収益性を充足する賃貸物件用地としての性格をも有するが、十分な地積を有しておらず、収益獲得を目的とした土地取得は一般的ではない。即ち、収益価格は相対的に信頼性に劣る。よって、類似の事例より求めた実証的・客観的な比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内中心部の旧来からの商業地域であり、マンション用地としての需要が認められるが、商業地としての需要は限定的で取引も少ない。

地域要因の将来予測

市内中心部の旧来からの商業地域であるが、商業基盤に変動をもたらす要因は認められず、当面は現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、事務所等を中心とする旧来からの商業地域内に存するが、当地域における土地需要は定期借地によるものが大半で新たに賃貸物件の取得等を目的とする土地取引は皆無に近く、収益価格の市場価格への反映は殆ど見られない。また求めた収益価格も低位に試算された。よって、収益価格は参考価格とするに留め、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅より遠距離にあるが、区画整然とした既存住宅地域。買物等の利便性は良好で需要は底堅い。その他特に変動要因はない

地域要因の将来予測

最寄駅からやや遠いものの、区画整然とした既存住宅地域である。今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は快適性が重視される住宅地域であり、戸建住宅等の自己使用を目的とする取引が大半を占める。また、需要者は売買先例等を指標に価格決定することが一般的であり、収益還元法の適用は断念した。よって本件では、現実の市場価値を反映し実証的で規範性が高い比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえて、最近の経済情勢や不動産市場の需給動向に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として成熟しており、周辺において地域要因に影響を与える特段の変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

周辺地域に総合病院が新築移転（平成26年4月オープン）し、発展的に推移している。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づき試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引が主であり、実際の取引価格水準を指標として売買が成立することから、比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点からの価格であるが、標準地の画地条件等の観点から、賃貸住宅の建築を想定することは非現実的なため試算しない。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大型SCを核として店舗の連たん性が比較的高い国道沿いの商業地域であるが、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は商業地の取引が少ないため広範囲の事例を採用したが、適切に要因比較を行い試算しており信頼性は高い。収益価格は低位に試算されたが、想定要素が多く比準価格に比べやや信頼性は劣る。よって、比準価格を重視し収益価格を参考とし、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、市場動向の変動にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無く、一般的要因の影響下で地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法は周辺類似地域の実際の取引事例から試算しており、信頼性は高い。収益価格は対象標準地の立地を反映した想定建物から試算しており、土地の収益性を反映した価格として信頼性は高い。両価格は開差があるが、高位の価格に対して取引が成立する経済市場の原理と、収益価格が低位のため収益性が土地価格へ与える影響度は限定的と判断して比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無く、一般的要因の影響下で地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建主体の住宅地域であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の規範性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり、収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。また代表標準地からの規準価格との均衡も得ており、最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を主体に共同住宅も見られる地域であり、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は春日井市内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取引は非常に少なく、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はないが、駅前という立地から価格は底堅く推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、対象標準地上に店舗事務所兼共同住宅を想定し、試算した。一方、比準価格は、春日井市内で広範囲にわたり収集選択した信頼性の高い事例から試算した。対象標準地は、商業地であり、収益価格は重視すべき価格であるが、収益性を中心に価格決定されるには至っていない地域性等を考慮し、本件では、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考に、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高蔵寺駅駅勢圏にある国道155号沿いの路線商業地であり、安定的であるが繁華性は維持しており、地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は春日井市東部の幹線及び準幹線道路沿い商業地の取引事例を採用し、市場の価格水準を示し説得力は高いが、商業地は個別性や取引事情による価格差が大きい。収益価格は、収益性が重視される商業地にあっては考慮すべきであるが、近年建築費が上昇したため採算が悪化し収益価格は低水準である。本件商業地は背後の住宅地と価格が接近しているので比準価格が重視されることを考慮し、収益価格や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

市心部に隣接し街区の整った住宅地であり、需要は安定している。

地域要因の将来予測

熟成した市街地であり、概ね現況にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される。比準価格は、画地規模や取引事情等により査定価格間の開差が大きくなったが、中庸を得た水準で決定されており説得力が高く、代表標準地とも均衡を得ているので、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道19号背後にあり、市心に近く利便性は比較的良好で、区画整理により街区も整然と配置されている。

地域要因の将来予測

 国道背後の一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、現状にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される。比準価格は、画地規模や取引事情等により査定価格間の開差が生じているが、中庸を得た水準で決定されており説得力が高く、代表標準地とも均衡を得ているので、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

土地区画整理事業進行中の新興住宅地域であり、街区はほぼ完成して徐々に住宅は増えつつあるが、未だ空地も多く、今後の熟成が期待される。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業進行中の地域であり、徐々に住宅は増えつつあるが、依然として空地も多い。需要者は一次取得者層である若年世帯中心であり、小・中学校がやや遠いのが一般的にはマイナス要素と思われる。

価格決定の理由

比準価格は同一区画整理内の取引事例を採用して試算することができた。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できず、試算できなかった。当地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は通常、周辺実勢相場からみた価格の妥当性を意思決定の主な要素とすることから、本件では比準価格を基本とし、地価水準形成の過程にある新興地域であることから、代表標準地との検討結果を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

勝川駅徒歩圏にあり利便性が良いことから、需要は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域であり、最寄駅徒歩圏にある立地の良さから、今後、住宅地域として熟成していくのものと思料される。

価格決定の理由

 標準地は画地規模が小さく経済合理性のある共同住宅を想定することは困難と判断し収益価格は試算しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であることから、取引価格から試算された比準価格を標準とし、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向の変動にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地であり、居住環境こそやや劣るが、高蔵寺駅から徒歩圏に位置する利便性の高さから、地価は微増傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、駅から徒歩圏に位置する、旧来からの低層一般住宅を中心とする地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のまま推移するものと思われる。地価は微増傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく、賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性がやや劣ることに加え、街路及び街区整備が遅れた地域なため、需要はやや限定的で地価も緩やかではあるが下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は賃貸需要の弱い郊外の住宅地域内に存し、かつ画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、周辺の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

街路幅員のやや狭い既存住宅地域であり、当面、現状維持程度で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は春日井市内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取引は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

丘陵地に形成された旧来からの住宅地域であり、利便性が劣る。地域要因に特段の変動は伺われない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も現状のまま、推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づき試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引が主であり、実際の取引価格水準を指標として売買が成立することから、比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点からの価格であるが、標準地の画地条件等の観点から、賃貸住宅の建築を想定することは非現実的なため試算しない。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地利用の変化の少ない既成住宅地域であり、需給ともにやや硬直的で地価も横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、特段の変動要因も認められないため、今後も現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅を中心とする丘陵地の住宅地域内に存し、かつ画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。