愛知県名古屋市守山区大字上志段味字東谷２０８６番２７７外(西春駅・高蔵寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


88,300円

2017年01月01日に行った愛知県名古屋市守山区大字上志段味字東谷２０８６番２７７外(愛知県北名古屋市(上志段味１５６街区１４))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を88,300円/㎡としました。

愛知県名古屋市守山区大字上志段味字東谷２０８６番２７７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市守山区大字上志段味字東谷２０８６番２７７外
住居表示(上志段味１５６街区１４)
価格88,300円/㎡
交通施設、距離高蔵寺、2,300m
地積178㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の住宅のほかに空地もみられる住宅地域
前面道路の状況北6.0m区画街路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

角谷英之氏による調査レポート

不動産鑑定士角谷英之
価格88,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地区画整理事業進行中の新興住宅地域であり、街区はほぼ完成して徐々に住宅は増えつつあるが、未だ空地も多く、今後の熟成が期待される。
地域要因の将来予測土地区画整理事業進行中の地域であり、徐々に住宅は増えつつあるが、依然として空地も多い。需要者は一次取得者層である若年世帯中心であり、小・中学校がやや遠いのが一般的にはマイナス要素と思われる。
市場の特性同一需給圏は、守山区北部から春日井市、尾張旭市等の隣接する住宅地域。需要者の中心は住宅を取得する一次取得者層や分譲業者等である。土地区画整理事業により、街区はほぼ完成済みで、徐々に住宅が増えつつあるが、依然として空地も多く、民間売買を通して一般市場での地価相場が形成される過程にあると把握される。中心となる価格帯は土地総額（更地）で1千万円台中後半、新築戸建物件は3千万円台後半までと把握される。
一般的要因名鉄瀬戸線沿線地域及び志段味地区の区画整理内を中心に、住宅地に対する需要は堅調で、地価は安定している。

今枝祥晃氏による調査レポート

不動産鑑定士今枝祥晃
価格88,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域は熟成度の向上も認められるが、依然として保留地の売却が進まない状況も散見されるため、早急な発展は見込み難い。
地域要因の将来予測土地区画整理事業が進行中の住宅地域であるが、周辺の保留地処分が進まず、空地が多く見られる現状にあり、熟成には相当の時間が必要と予測する。地価は当面微落基調が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR中央本線高蔵寺駅を最寄駅とする守山区内北部等の住宅地域。需要者の中心は守山区内や周辺市域に在住する一次取得者であり、市外からの転入者も見受けられる。大量の保留地供給が続いており、需給の程度は軟調である。最寄駅より遠方に位置するとともにバス便の本数も限られるため、利便性に難があることが影響していると考えられる。土地は180㎡程度で1500万円程度、新築戸建住宅は3000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因志段味地区については大型店舗の進出、学校等の整備もあり、需給は漸次堅調になりつつあるが、保留地等供給過剰の状態にある地区も散見される。 

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2456681
北緯 136度8660083

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西春駅(地価相場 240,000円/㎡)高蔵寺駅(地価相場 80,300円/㎡)徳重・名古屋芸大駅(地価相場 219,500円/㎡)大山寺駅(地価相場 123,000円/㎡)中水野駅(地価相場 72,750円/㎡)上小田井駅(地価相場 132,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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