地域要因

最寄駅への接近性に優れるが、街路条件がやや劣る傾斜地に形成された閑静な住宅地域。地域に特有な変動要因は見られず、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 最寄駅に近い傾斜地に位置する閑静な住宅地域で、賃貸事例は転勤等による定期借家の事例が見られる程度であり、自己使用目的の居住用不動産が物件取引の中心となっている。よって、市場性を反映した比準価格の規範性、信頼性は優ると思料され、収益性を反映した収益価格の適合性は劣ると判断する。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅が立ち並ぶ既成住宅地域である。バス便の為地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した戸建住宅地として今後も推移していくと予測される。バス圏のため、地価はやや弱含みの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

自用目的の戸建住宅が多く、同一需給圏内の類似地域で多数の信頼性のある取引事例を収集することができた。一方賃貸事例は近隣地域内に共同住宅が少なく、土地価格に見合う賃料水準も形成されていないため、低位に求められた。したがって、信頼できる多数の取引事例の中から、快適性、利便性に着目して求めた比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

横須賀市の中心的な商業地域の背後の商業地域である。付近では再開発によりマンションを含む大規模複合施設が竣工した。

地域要因の将来予測

横須賀市中心部の商業地域である。格別の変動要因は認められず、今後とも現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、収集した多数の取引事例の中から規範性のある事例を採用し、適正な価格形成要因の比較を行って求めたものであり、信頼性は高い。収益価格は、当該地域が横須賀市中心部にある商業地域であり、収益性を基礎として求められた収益価格は説得力を有するが、想定要素を含み、やや信頼性に乏しい。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較衡量して、さらに代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅、店舗等が混在する既存の住宅地域であり、地価は弱含みである。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄駅から一定の距離が認められる中、賃貸住宅に対する需要も見られるが、自用の一般住宅が取引の中心となる地域である。そのため供給される物件も自用の物件が中心となり、不動産からの収益を目的とした収益物件の供給は限定的である。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

横須賀市で最も繁華性の高い横須賀中央駅前の中心商業地域であるが、郊外型大型店の影響もあり、地価は下落幅が縮小したが依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地が所在する地域は駅近接の繁華性高い商業地域で、想定される需要者は相応の資金力を有する事業者や投資家となる。こうした需要者は収益性の観点からの投資採算性の検討を行うのが一般的であることから収益価格の規範性は相応に高いものと判断されるが、地域では自用としての利用も依然多いため比準価格の規範性も同等に高い。本件では比準価格を重視し理論的な収益価格を関連付け、類似の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの既成の商業地域であり、地価は弱含みである。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗や共同住宅等が混在する商業地域である。特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持するものと思料される。

価格決定の理由

幹線道路沿いに小規模店舗等が多く見られる商業地域である。横須賀市の商業地域内に存する事例について、やや広範囲に渡って取引事例を収集した。商業地域に位置するものの賃貸需要は普通程度であり、不動産からの収益性を目的とした取引は少ない。以上より比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅との標高差が約80mの山間に形成された住宅地域。地縁的選好性の強い地域であり、地域要因に変動はなく、地価も下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内の山間の住宅地域で賃貸需要が見込めないため、収益還元法の適用は断念して、取引事例比較法の適用のみ行った。取引事例比較法で採用した事例は、距離的にやや離れたものも含まれるが、背後に存する価格形成過程を的確に読み取ることにより要因比較を行っており、実証的かつ客観的な説得力を有すると判断する。したがって、本評価では比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成市街地に存し地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の住宅地域としての環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地周辺は古くからの住宅地であり、元本と果実の相関関係が希薄で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格が低位に査定された。アパート等も散見されるが収益性目的取引は少なく、自用目的取引が中心である。比準価格は規範性を有する取引事例により求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。以上により、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東逗子駅前の商店街に位置するが、地価は弱含みの傾向にある。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

駅近くに位置する小規模店舗等が多い商業地域であり、特段変動要因は見られないことから、当面は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

駅前の商業地域に位置し、近隣地域には自用の店舗等が見られる。周辺地域には賃貸を目的とした事務所や共同住宅等も一部で見られるものの、土地価格に見合う賃料が形成されていないことから、不動産の収益性を重視した取引は少なく、自用を目的とした取引が大部分を占める。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の大きな変動はない。横須賀中央駅からほぼ徒歩圏の住宅地域である。店舗が散見されるが、商業性は低い。地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

点在する店舗が住宅へ転用される可能性はあるが、概ね現環境を維持するものと予測される。当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市内のほぼ中央部の取引事例を中心に採用し試算された。駅徒歩圏に位置し、周辺には収益用アパートも見られるが、戸建住宅による実需の取引が一般的である。収益価格は空室等のリスク要因から、土地価格に見合った収益が得られない実情を反映し、低位に試算された。以上より、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地区計画があるため、画地規模が大きく、共同住宅が建てられない。戸当たりの総額が高くなるのがネック。南郷地区の葉山ステーションが営業開始。

地域要因の将来予測

イートピア自体は変化はないが、長柄の県道沿いは人口が増え続けており、今後も周辺に店舗等ができ、多少買い物等の利便性が良くなる可能性はある。ただ地区計画の縛りで長期的な土地価格の下落は避けられないか。

価格決定の理由

近隣地域は地区計画により3戸以上の共同住宅等の建築が制限されており、アパート等収益物件は見当たらない戸建住宅地である。土地取引は自用目的が主で、収益性より居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

衣笠駅から徒歩限界圏に所在するが、敷地の広い住宅が細分化される建売住宅が増えつつあり需要回復の兆しも見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的取引が中心であるが、共同住宅利用の土地も見受けられることから、ファミリー向けの共同住宅を想定して求めた収益価格は駅徒歩圏である交通接近性もあり比較的高水準に試算された。したがって、居住の快適性・利便性等の市場需要を反映した比準価格を重視し、ファミリー向け共同住宅を想定して求めた想定要素を含み流動的であるものの指標になる収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

横須賀中央駅に近い国道沿いの商業地域であり、特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅に近い国道沿いの商業地域に位置しており、周辺には事務所ビル等が多く見られるが、不動産から収益を得ることを目的とした投資需要は少なく、収益価格の説得力は弱い。一方、比準価格は横須賀市内の取引事例から、類似性が認められる事例を採用し、適切な補修正が行われている。以上より比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から徒歩限界圏であるが、高台に形成された住宅地であるため、やや需要は弱い。地域要因が大きく変動するとは思われない。

地域要因の将来予測

高台に形成された住宅地であるが、高齢化と共に高台の住宅地は敬遠される傾向にある。地域要因としては現状のまま推移していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は駅まで徒歩限界圏にあり、また高台に形成された住宅地であるため、アパート等は比較的少ない。また投下資本に見合う賃料が収受できず、収益価格は低位にしか求められなかった。現実の取引に基づいた実証的な比準価格は信頼性が高い。また、住宅地は快適性・利便性を基礎にした価格形成であるため収益価格は信頼性に乏しい。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも配慮して、上記の如く鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境は良好で最寄り駅徒歩圏であるが、高台住宅地域の特性から、需要者の平坦地選好性により需要にやや弱さがみられる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、駅からやや離れた高台で特段の変動要因はなく、今後も現在の住環境を維持すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺では共同住宅も散見されるが、最寄駅からやや離れた高台で戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、利便性の点から賃料水準は高くなく、収益価格はやや低位に求められた。比準価格は対象地所在の六浦南周辺事例を中心に、駅距離や高台居住環境等の類似性の高い京急逗子線最寄りの事例を選択して試算された。自己居住目的の取引中心で居住の快適性が重視される地域特性から、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅接近性、商業施設接近性に劣る市街化調整区域内に存する住宅地域であり、地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内にあり生活上の利便性が劣り賃貸需要が認められないため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は市街化調整区域内の一般住宅の敷地としての利用を目的とする取引事例により規範性の高い価格が求められた。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準地の北側は農地として利用されている。将来は宅地開発の可能性が認められる地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は収益性より居住の快適性が重視される住宅地域に存し、周辺に小規模の共同住宅（アパート）が一部見受けられるものの、賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。一方、比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。最寄駅からやや距離があり、地価は下落傾向にある。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと思料される。

価格決定の理由

低層の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域に存しており、周辺には共同住宅も見られるが、最寄駅からの距離が認められることから、賃貸住宅に対する需要は弱含みである。また、当該地域の需要の中心は自用を目的とした取引であり、不動産から収益を得ることを目的とした取引は少ない。以上より比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

閑静な住宅地で、駅徒歩圏にあるため、アパートが比較的多く一般住宅と混在している。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内に所在し、交通利便性がよく、一般住宅に共同住宅が混在するが、今後もこの混在状態が継続するとみられる。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的が主で、収益性より居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模の一般住宅が多い高台の住宅地域であり、一部で画地の細分化も見られる。地価は下落傾向にあり、特段大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が多い高台の住宅地域である。特段変動要因は見られないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏に位置する、中規模の一般住宅が多い高台の住宅地域である。当該地域においては自用を目的とした取引が多く、不動産の賃貸から稼得される収益を目的とした取引は少ない。また、行政的条件上、高度利用も難しく、居住の快適性・利便性が重視される地域である。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

横須賀中央駅南東方の商業地、比較的中心部に近いが、飲食店、小売店を中心とし、店舗は1階のみで、大規模店はなく、繁華性は低い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

横須賀中央駅の徒歩圏内に所在する商業地域であるが、繁華性は低く、自用の店舗も多く、賃貸に供されていても建物の一部で、外は自用に供している場合が多い。したがって賃料は低位に形成され、その水準の賃料に基づく収益価格も低位に試算されることになる。以上により実証性に優る比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内の古くからの優良な高台の住宅地域で、熟成度は高い。街路条件等はやや劣るが、地元では比較的人気の高い住宅地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多くみられる住宅地であり、取引をみると自用目的の戸建住宅がその多くを占めている。住宅用途賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低い。したがって、本鑑定評価においては、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、また、対象標準地の価格変化の動向も十分考慮のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

京急線特急利用が可能な金沢八景駅から徒歩圏内にある分譲住宅地であり、一定の底堅い需要は認められる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする区画の整然とした成熟した住宅地域である。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は戸建住宅を中心とし、居住の快適性を重視する住宅地域として成熟しているエリアである。自用の取引が中心のエリアと認められる。よって本件においては、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡に留意した結果、鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

地域要因

低層の一般住宅を中心として、店舗等も見られる地域である。最寄駅徒歩圏内に位置し、居住環境も良好である。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内に位置する、一般住宅等が建ち並ぶ中、店舗等も見られる地域である。当該地域では地価水準に見合う賃料が得られないことから、収益物件の供給は少ない。また、需要の中心は自用を目的とした取引となっていることから、不動産の収益性を重視した取引は少ない。以上より比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。