神奈川県横須賀市池上５丁目４０７４番５(衣笠駅・逸見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
119,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横須賀市池上５丁目４０７４番５(神奈川県横須賀市池上５−６−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を119,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市池上５丁目４０７４番５ |
| 住居表示 | 池上５−６−１６ |
| 価格 | 119,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 汐入、2,500m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ県道に近い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
芳村有蔵氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 芳村有蔵 |
|---|---|
| 価格 | 119,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北側接面、規模や形状は標準的である。その他個別的要因に特段の変動はみられない。 |
| 地域要因 | 一般住宅が立ち並ぶ既成住宅地域である。バス便の為地価は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した戸建住宅地として今後も推移していくと予測される。バス圏のため、地価はやや弱含みの傾向が続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、横須賀市中央部の住宅地であり、需要者の中心は横須賀市居住の30∼50歳代の1次・2次取得者層がほとんどである。平坦で環境のよい住宅地域であるが、最寄駅からの交通利便性が劣り、需要は弱含みである。周辺の類似地域の取引事例から勘案すると、土地価格は100㎡が1200万円前後、新築戸建物件は2500万円∼3000万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は改善基調にあるが、トランプリスク等もあり先行きは不透明である。交通利便性が劣り、人口が減少している地域では好材料が見られない。 |
星野與四峰氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 星野與四峰 |
|---|---|
| 価格 | 119,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | バス利用圏であり、利便性はやや劣る。最寄駅は京急本線汐入駅であるが、他に京急本線横須賀中央駅、JR衣笠駅、JR逗子駅等も利用可能である。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変動も認められないため、バス便利用圏として今後も現状は変化しないものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京急本線、京急久里浜線、JR横須賀線の沿線、特に横須賀市南部から中央部、北東部に位置する住宅地である。需要者は30歳代∼50歳代の市内に居住する一次取得者、二次取得者で、県外からの流入は少ない。通勤にはバス便利用となり、若干不便になるのでその分、土地の需要が弱くなる。中心となる価格帯は土地が140㎡で1，700万円程度、新築戸建で土地100㎡で3，000万円前半である。 |
| 一般的要因 | 雇用は改善し、個人消費や企業収益も持ち直し傾向だが、物価は上昇せず、住宅投資は高水準で横ばい、世界リスクもあり、景気の方向性は分水嶺。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2655732 北緯 139度6438777 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
衣笠駅(地価相場 119,000円/㎡)逸見駅(地価相場 119,000円/㎡)汐入駅(地価相場 148,000円/㎡)横須賀駅(地価相場 148,000円/㎡)安針塚駅(地価相場 133,000円/㎡)横須賀中央駅(地価相場 223,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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