神奈川県横須賀市浦賀３丁目４番４２(追浜駅・野島公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
126,000円
2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市浦賀３丁目４番４２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を126,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市浦賀３丁目４番４２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 126,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 浦賀、750m |
| 地積 | 107㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 建築中 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
奥村悟氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 奥村悟 |
|---|---|
| 価格 | 125,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅へは徒歩圏で接近性で優れているが、街路条件にやや劣る傾斜地の住宅地域。地価はやや弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京急線及びJR横須賀線沿線で、概ね横須賀市南東部の住宅地域。需要者の中心は横須賀市に居住する30∼50歳代の1次・2次取得者が大部分で、他地域からの転入は少ない。旧分譲地の再分割による建売住宅の販売も散見される。土地は110㎡前後で1300∼1500万円程度、新築の戸建住宅は2500∼3000万円前後の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 経済政策もあり一部に明るい兆しも見られるが、新興国における需要減退等の影響で、不動産市況はやや弱含みで推移している。 |
石川伸彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石川伸彦 |
|---|---|
| 価格 | 126,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅から徒歩圏の傾斜地の住宅地として熟成しており特に変化はなく、地価は下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 浦賀駅徒歩圏の既成住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現状維持で推移するものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京浜急行線、JR横須賀線沿線で概ね横須賀市南東部、南西部の住宅地域。需要の中心は横須賀市内居住の30代から50代の1次・2次取得者者が多く、同一需給圏外からの転入は少ない。更地は110㎡程度で1300万円前後、新築戸建は総額2300万円前後が需要の中心価格帯と把握する。また旧分譲地の細分化による小規模建売住宅の販売も散見される。 |
| 一般的要因 | アベノミクスによる円安、株高により景気は緩やかな回復基調にあるものの浦賀3丁目地域住宅地の地価動向は下落が継続している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3167189 北緯 139度6331768 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
追浜駅(地価相場 159,000円/㎡)野島公園駅(地価相場 187,000円/㎡)京急田浦駅(地価相場 158,000円/㎡)金沢八景駅(地価相場 170,000円/㎡)六浦駅(地価相場 159,000円/㎡)海の公園南口駅(地価相場 189,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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