神奈川県横須賀市長浦町４丁目４３番４外(横須賀中央駅・汐入駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
58,500円
2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市長浦町４丁目４３番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市長浦町４丁目４３番４外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 58,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 田浦、1,300m |
| 地積 | 281㎡ |
| 形状 | 台形(1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模戸建住宅を中心に空地も多く残る住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西4.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
榎本一裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 榎本一裕 |
|---|---|
| 価格 | 59,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅との標高差が約80mの山間に形成された住宅地域。地縁的選好性の強い地域であり、地域要因に変動はなく、地価も下落傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京浜急行線・JR横須賀線沿線で横須賀市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域一円。需要者は、湘南国際村を除くと、地縁のある者が中心であり、圏外からの転入需要は弱い。不動産取引は、市街化区域に隣接する利便性の良い地域で若干の動きが見られるものの全般的に件数は少なく、価格水準にもバラツキが見られる。よって、中心価格帯は見出し難い状況にあるが、利便性・住環境の良好な地域で1㎡当り概ね4∼6万円程度と思われる。 |
| 一般的要因 | 市内景気は一部で改善の動きが見られるが、小売業を中心に依然厳しい状況。人口減少・高齢化も継続しており、地価の二極化が緩やかに進んでいる。 |
小泉正義氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小泉正義 |
|---|---|
| 価格 | 58,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北西側接面、隣接区画は一般住宅。その他個別的要因に特段の変動はみられない。 |
| 地域要因 | 国道から急坂を上った山の尾根に位置する調整区域内の住宅地域。一般住宅のほか空地もみられる状況に特段の変化はない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は横須賀市内及び三浦市、葉山町に存する市街化調整区域内の住宅地域の圏域。行政的条件等から需要は弱く、需要者は地域に地縁を有する者を中心となり、外部からの流入は少ない。このような地域特性や、利便性等から人口も一貫して減少傾向が続いている。取引事例も少なく、相場の把握は困難であるが、概ね平米当たり5万円∼6万円程度が取引の中心と推測される。 |
| 一般的要因 | 近年の全国的な景況感改善傾向に対し、市内では人口減少傾向が続き、主要駅徒歩圏の利便性のよい一部地域を除き、地価はなお下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2813412 北緯 139度6722005 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
横須賀中央駅(地価相場 223,000円/㎡)汐入駅(地価相場 148,000円/㎡)県立大学駅(地価相場 123,000円/㎡)横須賀駅(地価相場 148,000円/㎡)逸見駅(地価相場 119,000円/㎡)堀ノ内駅(地価相場 129,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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