神奈川県横浜市金沢区柳町１０番７(金沢八景駅・野島公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


187,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市金沢区柳町１０番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を187,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市金沢区柳町１０番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市金沢区柳町１０番７
住居表示 
価格187,000円/㎡
交通施設、距離金沢八景、850m
地積256㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模以上の住宅が多い分譲住宅地域
前面道路の状況北西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田勝寛氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田勝寛
価格187,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因京急線特急利用が可能な金沢八景駅から徒歩圏内にある分譲住宅地であり、一定の底堅い需要は認められる。
地域要因の将来予測近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする区画の整然とした成熟した住宅地域である。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲を、横浜市磯子区、金沢区、港南区内に存し、京急本線ないしJR根岸線沿線の住宅地域一円と判定した。主な需要者は都心等へのベッドタウン利用の個人が目的となる。柳町地区は標準的画地規模が大きく、250∼400㎡程度が中心のエリアであるため、比較的富裕層が想定される。取引相場は、250㎡程度の土地で4，500万円程度、土地・建物総額で6，000万円程度と把握される。
一般的要因金沢区は総じて都心へのベッドタウン需要が認められるエリアであり、全般的には緩やかな回復基調にある。

小林隆志氏による調査レポート

不動産鑑定士小林隆志
価格187,000円/㎡
個別的要因宅盤面は接面市道より約0．6m高い。敷地の規模は分割が可能であり、売買に際しては市場性がやや優る。個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅まで平坦地を徒歩約11分。駅前区画整理の影響も見られ、かつての高級住宅地への憧憬から需要回復の動きが見られる。
地域要因の将来予測平潟湾、六浦川、侍従川に囲まれる。昭和41年に埋立られた町だが、ハザードマップによると液状化の可能性は低い。金沢八景駅前区画整理の影響も受け、需要の高まりとともに、画地の細分化が進行すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、京急本線・シーサイドライン沿線の駅徒歩圏の平坦地に位置する住宅地の圏域。震災後は浸水への懸念から需要が減退したが、現在はむしろ海に近い、かつての高級住宅地に対する需要が戻りつつあり、旧来の画地を分割した物件を中心として、三十代の市内及び隣接市在住の一次取得者を中心に人気がある。需要の中心は、更地で2000∼2500万円程度、125㎡前後の最低敷地面積ぎりぎりの新築建売住宅は4500万円程度となっている。
一般的要因金沢八景駅前の土地区画整理は進行中。傾斜地が多い金沢区では傾斜地バス圏の分譲地を中心として高齢化と人口減少が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3263319
北緯 139度622975

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

金沢八景駅(地価相場 170,000円/㎡)野島公園駅(地価相場 187,000円/㎡)六浦駅(地価相場 159,000円/㎡)追浜駅(地価相場 159,000円/㎡)海の公園南口駅(地価相場 189,000円/㎡)金沢文庫駅(地価相場 187,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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