神奈川県横須賀市米が浜通２丁目５番４１(横須賀中央駅・県立大学駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
270,000円
2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市米が浜通２丁目５番４１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を270,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市米が浜通２丁目５番４１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 270,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 横須賀中央、600m |
| 地積 | 126㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東14.5m市道 |
| その他の接面道路 | 北西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
星野與四峰氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 星野與四峰 |
|---|---|
| 価格 | 271,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 横須賀中央駅南東方の商業地、比較的中心部に近いが、飲食店、小売店を中心とし、店舗は1階のみで、大規模店はなく、繁華性は低い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京急本線、京急久里浜線、JR横須賀線沿線沿線、特に横須賀中央駅、京急久里浜駅等の市内の主要駅周辺の商業地域である。需要者は地縁のある小売、飲食店舗経営者が中心である。コンビニを除きメジャーなチェーン店も見当たらない。飲食・小売店舗は1階のみで建物の高度利用はなく、収益性は低い。中心となる価格帯は130㎡で4，500万円前後と推察するが、個別の案件での相互の価格差は大きい。 |
| 一般的要因 | インバウンド需要や相続税対策等により都心の地価の上昇が続いたが、地方の景気や地価はその構造的要因により回復を実感できないのが現実である。 |
北川孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 北川孝 |
|---|---|
| 価格 | 270,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 角地だが側道は細街路である。小規模画地で高度利用の可能性は乏しい。格別の個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 横須賀中央駅前から広がる商業地域に存するが駅からやや距離があり商業繁華性は低い。地域的な変動要因は特に見当たらない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主として横須賀中央駅周辺の横須賀市中心商業地である。需要者の中心は横須賀市内の個人、法人事業者である。市内人口の減少や中心市街地の空洞化等により需要は弱含み傾向で推移している。近隣地域は横須賀中央駅から距離があるため、駅前に比べ繁華性、客足とも少ない。近隣地域で需要の中心となる価格帯は規模により異なるため、標準的なものはない。 |
| 一般的要因 | 国内の経済には回復の兆しが見られるが、三浦半島では人口減少が続き、西部、南部を中心として商業地の需要減少が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2765498 北緯 139度6757306 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
横須賀中央駅(地価相場 223,000円/㎡)県立大学駅(地価相場 123,000円/㎡)汐入駅(地価相場 148,000円/㎡)堀ノ内駅(地価相場 129,000円/㎡)横須賀駅(地価相場 148,000円/㎡)逸見駅(地価相場 119,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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