神奈川県逗子市沼間１丁目１４９６番２外(東逗子駅・神武寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


229,000円

2017年01月01日に行った神奈川県逗子市沼間１丁目１４９６番２外(神奈川県逗子市沼間１−５−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を229,000円/㎡としました。

神奈川県逗子市沼間１丁目１４９６番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県逗子市沼間１丁目１４９６番２外
住居表示沼間１−５−１５
価格229,000円/㎡
交通施設、距離東逗子、80m
地積76㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況東7.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤利行氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤利行
価格229,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東逗子駅前の商店街に位置するが、地価は弱含みの傾向にある。特段変動要因は認められない。
地域要因の将来予測駅近くに位置する小規模店舗等が多い商業地域であり、特段変動要因は見られないことから、当面は現状を維持するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は逗子市及び葉山町内に位置する、京浜急行線及びJR横須賀線沿線の商業地域が中心となるが、一部商住混在地域も同一需給圏に含まれる。同圏域に地縁を有する個人及び法人又は飲食・物販店を営む事業者が需要の中心となる。店舗利用を終えた閉店後の店舗用地が住宅用地に転換するケースもあり、背後に位置する住宅地との格差が縮まっている。100㎡未満の比較的小さな画地で、1㎡当たり22万円∼26万円前後が取引の中心となる。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続き、景気については、緩やかな回復基調にある。円安・株高の傾向にあるが、海外経済の影響による不確実性を残している。

榎本一裕氏による調査レポート

不動産鑑定士榎本一裕
価格229,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因顧客の通行量等に特段の変動はなく、繁華性は劣るものの、東逗子駅前に位置するため、潜在的なものも含め需要は底堅く、地価は概ね安定している。
地域要因の将来予測一部で転用の可能性はあるが、小規模店舗中心の商業地域として熟成しており、当面は現環境維持と予測する。繁華性は劣るが、駅至近に立地し相応の需要はあるため、地価は微減乃至横這い傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR横須賀線・京浜急行線沿線で逗子市及び隣接市町の商業地域乃至商住混在地域一円。需要者は、店舗経営を企図する地縁のある個人・法人事業者が中心となる。逗子駅徒歩圏の商業地を除くと、圏内の商業地の商況は厳しく店舗需要も弱含みであるが、多様な用途展開が見込める駅前商業地の需要は底堅く安定傾向で推移している。商業地の取引は少なく価格もバラツキがあるが、土地は100㎡程度で概ね20∼25万円前後が中心価格帯と思われる。
一般的要因JR逗子駅周辺では店舗需要が強い状況が続いているが、その他の駅周辺や郊外型の商業地では商況が弱く、一部で住宅地への移行が認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2981088
北緯 139度6007796

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県逗子市沼間４丁目１３５３番７神奈川県逗子市池子２丁目２８３番１１８神奈川県逗子市沼間１丁目２０２番２６神奈川県逗子市桜山３丁目１３１番７神奈川県逗子市沼間４丁目１２１７番２神奈川県逗子市沼間１丁目２２０番５神奈川県逗子市桜山５丁目３７３番５１神奈川県逗子市小坪１丁目１３７２番９６神奈川県逗子市沼間１丁目２０２番２９

参考：近隣駅の地価相場

東逗子駅(地価相場 166,000円/㎡)神武寺駅(地価相場 213,000円/㎡)逗子駅(地価相場 193,500円/㎡)京急田浦駅(地価相場 158,000円/㎡)六浦駅(地価相場 159,000円/㎡)追浜駅(地価相場 159,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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