神奈川県逗子市池子２丁目１１０番外(東逗子駅・神武寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
151,000円
2017年01月01日に行った神奈川県逗子市池子２丁目１１０番外(神奈川県逗子市池子２−７−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を151,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県逗子市池子２丁目１１０番外 |
| 住居表示 | 池子２−７−２６ |
| 価格 | 151,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 神武寺、300m |
| 地積 | 170㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
江蔵耕一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江蔵耕一 |
|---|---|
| 価格 | 151,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南西側道路に面しており、効用が優れる。大きな個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 県道背後地の住宅地域であるが大きな地域要因の変動はなく、現状維持で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく今後も現環境を維持しながら推移するものと予測される。。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR横須賀線、京急逗子線沿線で、逗子市、葉山町、鎌倉市の一部を含む圏域である。需要者の中心は逗子市居住者であるが、都心通勤圏であることから圏外からの転入者も見られる。近年はミニ開発も多く、商業施設の利便性が劣ることから、細分化され総額の割安感がある物件に需要が集中する傾向が顕著に見られる。土地は170㎡程度で2，600万円程度、新築の戸建物件は4，000万円内の物件が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | アベノミクス等の影響により景気は回復してきており、今後もその傾向が続くと思われるが、回復傾向が続くかは不透明である。 |
松本東五氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松本東五 |
|---|---|
| 価格 | 151,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 徒歩圏にあるが、駅周辺の繁華性が劣るため、生活環境等において特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 最寄駅から徒歩圏であるが、駅周辺は繁華性に乏しく、当面は現状のまま推移してゆくものと予測する。地域全体にわたり宅地需要は弱く、地価水準も弱含みで推移すると判断する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市の京急逗子線及びJR横須賀線沿線の最寄駅から徒歩圏の既成住宅地域である。逗子・鎌倉エリアという観光地としての性格も有する地域にあるが、標準地は駅周辺の繁華性に乏しく、生活利便性等の点において、その立地条件等を生かしきれず需要は弱含みである。主な需要者層は通勤者等の所得中位の一次・二次取得者である。中心となる価格帯は60坪程度の土地で2800万円前後、新築戸建住宅で4000万円程度となる。 |
| 一般的要因 | 当市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進んでいる。景況感も回復しつつあるが、利便性の高い物件を除き不動産の需要は弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度29724884033203 北緯 139度60560607910156 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東逗子駅(地価相場 166,000円/㎡)神武寺駅(地価相場 213,000円/㎡)京急田浦駅(地価相場 158,000円/㎡)逗子駅(地価相場 193,500円/㎡)追浜駅(地価相場 159,000円/㎡)六浦駅(地価相場 159,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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