神奈川県横須賀市浦郷町４丁目１２番１３(追浜駅・野島公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
124,000円
2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市浦郷町４丁目１２番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を124,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市浦郷町４丁目１２番１３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 124,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 追浜、770m |
| 地積 | 1,435㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模マンションが建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
北川孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 北川孝 |
|---|---|
| 価格 | 124,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北傾斜地で、西道路である。特に個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 中規模マンションが建ち並ぶ地域であり、住環境は良好である。地域的な変動要因は特に見当たらない。 |
| 地域要因の将来予測 | 傾斜地に開発された中規模マンションの建ち並ぶ住宅地域である。住環境は熟成しており特に変動要因も見当たらないことから、今後も現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 面大地のため同一需給圏は広く、横須賀市、逗子市、葉山町から横浜市南部にかけての、京浜急行線およびJR横須賀線沿線の住宅地域である。近隣地域は熟成した中規模マンションが建ち並ぶ地域であり、需要者の中心はマンション開発業者である。住環境は良好で最寄り駅までは徒歩圏だが、需給は弱含みで価格の下落が続いている。需要の中心となる価格帯は規模により異なるため、標準的なものはない。 |
| 一般的要因 | 一般に三浦半島における住宅地の需要は減退傾向にある。利便性の高い地域等、例外的な地域を除き、住宅地価格は低下傾向にある。 |
小泉正義氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小泉正義 |
|---|---|
| 価格 | 124,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 西側接面、規模・形状はマンションの敷地として標準的。その他個別的要因に特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 小学校に隣接してマンションが建ち並ぶ地域。追浜駅まで平坦な徒歩圏、商業施設も近くに充実。周辺新築マンションも販売好調で住宅需要は堅調。 |
| 地域要因の将来予測 | マンション市況にもよるが、最寄り駅距離、都心への通勤利便性、商業施設の充実などから、やや大規模な画地については、マンション敷地としての利用を中心に推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は横須賀市内、京浜急行線及びJR横須賀線沿線でマンションの見られる住宅地域の圏域。対象地は立地、規模からマンション適地であり、需要者は不動産業者、ディベロッパーが中心となる。近年の建築費上昇から価格転嫁の困難な郊外マンション開発が難しくなっており、横須賀市のマンション用地需要もやや弱含み傾向にあるとみられる。大規模画地の取引が少なく中心価格帯を見出し難いが、平米当たり10∼15万円程度とみられる。 |
| 一般的要因 | 近年の全国的な景況感改善傾向に対し、市内では人口減少傾向が続き、主要駅徒歩圏の利便性のよい一部地域を除き、地価はなお下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3167189 北緯 139度6331768 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
追浜駅(地価相場 159,000円/㎡)野島公園駅(地価相場 187,000円/㎡)京急田浦駅(地価相場 158,000円/㎡)金沢八景駅(地価相場 170,000円/㎡)六浦駅(地価相場 159,000円/㎡)海の公園南口駅(地価相場 189,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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