神奈川県横須賀市上町４丁目３４番３(横須賀中央駅・汐入駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
148,000円
2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市上町４丁目３４番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を148,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市上町４丁目３４番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 148,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 横須賀中央、1,000m |
| 地積 | 197㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅アパート小売店舗混在の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
江蔵耕一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江蔵耕一 |
|---|---|
| 価格 | 148,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 日照等に影響を及ぼす街路について条件が良く、選好性は依然相応に高いが、各段の個別的要因の変化は見られない。 |
| 地域要因 | 地域要因の大きな変動はない。横須賀中央駅からほぼ徒歩圏の住宅地域である。店舗が散見されるが、商業性は低い。地価は横ばい傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 点在する店舗が住宅へ転用される可能性はあるが、概ね現環境を維持するものと予測される。当面は現状維持で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京浜急行線及びJR横須賀線沿線で、横須賀市中央部を中心とする圏域である。需要者の中心は横須賀市内の居住者であり、一次、二次取得者共に見られる。圏外からの需要は少ないが、駅徒歩圏の住宅地として、回復傾向が続いている。標準規模の土地は180㎡程度で2，600万円前後、新築の戸建物件は3，700万円台の物件が取引の中心となっているが総額3，000万円以下で細分化された小規模の建売住宅が多く見られる。 |
| 一般的要因 | アベノミクス等の影響により景気は回復してきており、今後もその傾向が続くと思われるが消費税のアップ等により個人消費等は伸び悩む傾向にある。 |
大久保芳男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大久保芳男 |
|---|---|
| 価格 | 148,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 旧来からの既成住宅地である。個別的要因に格別の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 市中心部徒歩圏の住宅地で、安定した需要があったが、後半は弱含んでいる。地域要因に格別の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くからの既成住宅地であり、特性に変化はない。横須賀中央駅周辺の再開発事業の進行に伴い、比較的中心部に近い住宅地域として、需要が高まる可能性もあるが、しばらくの間は現状維持で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、京浜急行本線、JR横須賀線沿線で、概ね横須賀市内の中央部に位置する住宅地域である。需要者の中心は横須賀市に居住する一般勤労者の一次・二次取得者層である。分割可能な土地については建売業者の購入も認められる。横須賀中央駅徒歩圏の立地が選好され、需要は底堅く地価動向は安定的な状態にある。需要の中心価格帯は、更地150㎡2，200万円前後、新築の建売住宅が3，500万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は、一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。先行きについては、各種政策の効果もあり、緩やかに回復することが期待される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2721004 北緯 139度6660285 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県横須賀市若松町２丁目４番３、４番５、４番６及び４番７神奈川県横須賀市若松町１丁目１４番４、１４番５及び１４番６神奈川県横須賀市公郷町２丁目７番２０神奈川県横須賀市田戸台１４番６神奈川県横須賀市公郷町４丁目１番８神奈川県横須賀市上町２丁目１７番３神奈川県横須賀市深田台９２番２神奈川県横須賀市湘南鷹取３丁目３番１２０神奈川県横須賀市田戸台１４番４外神奈川県横須賀市佐野町２丁目２３番３神奈川県横須賀市本町３丁目３１番
参考：近隣駅の地価相場
横須賀中央駅(地価相場 223,000円/㎡)汐入駅(地価相場 148,000円/㎡)県立大学駅(地価相場 123,000円/㎡)逸見駅(地価相場 119,000円/㎡)横須賀駅(地価相場 148,000円/㎡)衣笠駅(地価相場 119,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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