神奈川県横須賀市池上４丁目３９０４番１外(衣笠駅・逸見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
157,000円
2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市池上４丁目３９０４番１外(神奈川県横須賀市池上４−１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を157,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市池上４丁目３９０４番１外 |
| 住居表示 | 池上４−１−４ |
| 価格 | 157,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 衣笠、1,700m |
| 地積 | 173㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 銀行 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 飲食店、小売店舗等が多い県道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東18.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐藤利行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤利行 |
|---|---|
| 価格 | 159,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 県道沿いに位置する画地であり、特段変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 県道沿いの既成の商業地域であり、地価は弱含みである。特段変動要因は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いに店舗や共同住宅等が混在する商業地域である。特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持するものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は横須賀市内における商業地域及び商住混在地域と判断した。特に幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域については代替性が強い。中小規模の画地に係る主な需要者は自営業者等、一定規模以上の画地については大型量販店となる。市場での中心価格帯は、繁華性、容積率等により大きく異なり一概に把握は出来ないが、170㎡程度の土地で概ね2∼3千万円程度、建物付はその状態にもよるが概ね6千万円∼1億円程度が中心となる。 |
| 一般的要因 | 各種政策の効果等により景気は回復基調であり、雇用も改善傾向である。地価については都心を中心として、回復基調が継続している。 |
大久保芳男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大久保芳男 |
|---|---|
| 価格 | 157,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 旧来からの近隣商業地域である。格別の個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 県道沿いに小規模店舗が建ち並ぶ商業地域である。格別の地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いに存する旧来からの近隣商業地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、横須賀市を中心に郊外へ延びる幹線道路沿いの近隣商業地域である。商圏は近隣の住宅地を中心とした小規模店舗が殆どであることから、需要者は地場の個人事業者が中心である。取引数は少なく、需要の中心は200㎡程度の更地で3，000万円台前半となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は、一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。先行きについては、各種政策の効果もあり、緩やかに回復することが期待される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2645262 北緯 139度6465913 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県横須賀市田浦町６丁目４４番４神奈川県横須賀市久比里１丁目２５１番２神奈川県横須賀市二葉１丁目２１９６番１２神奈川県横須賀市阿部倉町１３７５番１０神奈川県横須賀市平作７丁目３１０９番１４神奈川県横須賀市鴨居３丁目１３５９番２０４神奈川県横須賀市池上５丁目４０７４番５神奈川県横須賀市平作３丁目２０００番３神奈川県横須賀市平作５丁目１５７１番１６外神奈川県横須賀市平作１丁目２７００番６
参考：近隣駅の地価相場
衣笠駅(地価相場 119,000円/㎡)逸見駅(地価相場 119,000円/㎡)汐入駅(地価相場 148,000円/㎡)横須賀駅(地価相場 148,000円/㎡)安針塚駅(地価相場 133,000円/㎡)横須賀中央駅(地価相場 223,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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