神奈川県三浦郡葉山町長柄字南郷１６４２番２６５(東逗子駅・神武寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


140,000円

2017年01月01日に行った神奈川県三浦郡葉山町長柄字南郷１６４２番２６５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を140,000円/㎡としました。

神奈川県三浦郡葉山町長柄字南郷１６４２番２６５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県三浦郡葉山町長柄字南郷１６４２番２６５
住居表示 
価格140,000円/㎡
交通施設、距離逗子、3,200m
地積278㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の閑静な分譲住宅地域
前面道路の状況南6.2m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

星野與四峰氏による調査レポート

不動産鑑定士星野與四峰
価格140,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因地区計画があるため、画地規模が大きく、共同住宅が建てられない。戸当たりの総額が高くなるのがネック。南郷地区の葉山ステーションが営業開始。
地域要因の将来予測イートピア自体は変化はないが、長柄の県道沿いは人口が増え続けており、今後も周辺に店舗等ができ、多少買い物等の利便性が良くなる可能性はある。ただ地区計画の縛りで長期的な土地価格の下落は避けられないか。
市場の特性同一需給圏は主としてJR横須賀線、京急逗子線沿線で概ね葉山町、逗子市の住宅地域の圏域である。需要者は同一需給圏に居住する二次取得者である。イートピア葉山団地は区画が大きく整然とした住環境の良好な住宅地で一定の人気を有している。一方、地区計画で200㎡が最低敷地面積のため、総額が嵩み、取引を阻む面がある。中心となる価格帯は土地250㎡で3，300万円∼3，800万円である。
一般的要因雇用は改善し、個人消費や企業収益も持ち直し傾向だが、物価は上昇せず、住宅投資は高水準で横ばい、世界リスクもあり、景気の方向性は分水嶺。

北川孝氏による調査レポート

不動産鑑定士北川孝
価格140,000円/㎡
個別的要因南側道路に面する中間画地である。個別的要因の変動は特に認められない。
地域要因高台の区画整然とした分譲住宅地域である。地区計画により共同住宅は見られない。地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測旧分譲住宅地域で中規模一般住宅が多く、熟成した住宅地域である。格別の変動要因は見られず、今後とも現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね葉山町を中心としてその近隣の相模湾沿いの住宅地域である。公共交通機関はバス便で交通利便性は劣る。地区計画により共同住宅の建築は制限されるため戸建住宅が中心である。葉山町の中でも海岸からは離れておりリゾート性はない。需要の中心となる価格帯は250㎡程度の更地で3千万円台後半、中古戸建住宅で4千万円程度である。
一般的要因一般に三浦半島における住宅地の需要は減退傾向にある。利便性の高い地域等、例外的な地域を除き、住宅地価格は低下傾向にある。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2846164
北緯 139度601268

参考：該当物件周辺マップ

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高知県高岡郡葉山村姫野々字御土居４４６番６外神奈川県逗子市沼間４丁目１３５３番７神奈川県逗子市桜山２丁目８６９番４及び８６９番５神奈川県逗子市池子２丁目２８３番１１８神奈川県逗子市沼間１丁目２０９番１の一部神奈川県逗子市久木３丁目２９１番８神奈川県逗子市桜山３丁目１３１番７神奈川県逗子市沼間４丁目１２１７番２神奈川県逗子市桜山７丁目２０６６番３神奈川県逗子市桜山６丁目１０９７番５８神奈川県逗子市沼間１丁目２２０番５神奈川県逗子市桜山５丁目３７３番５１神奈川県逗子市小坪１丁目１３７２番９６神奈川県逗子市沼間５丁目７６５番８９神奈川県逗子市沼間１丁目２０２番２９神奈川県逗子市桜山１丁目８９９番神奈川県三浦郡葉山町長柄字下小路３２６番１０神奈川県三浦郡葉山町下山口字茅木山１１６０番１０神奈川県三浦郡葉山町長柄字芳ヶ久保７０５番１５０

参考：近隣駅の地価相場

東逗子駅(地価相場 166,000円/㎡)神武寺駅(地価相場 213,000円/㎡)逗子駅(地価相場 193,500円/㎡)京急田浦駅(地価相場 158,000円/㎡)田浦駅(地価相場 144,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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