神奈川県横須賀市船越町１丁目２８４番２(京急田浦駅・田浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
81,000円
2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市船越町１丁目２８４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を81,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市船越町１丁目２８４番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 81,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 京急田浦、550m |
| 地積 | 4,755㎡ |
| 形状 | 不整形(2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 工場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 大規模な工場が建ち並ぶ臨海工業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.9m道路 |
| その他の接面道路 | 北東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石川伸彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石川伸彦 |
|---|---|
| 価格 | 82,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 国道16号と長浦港に挟まれた立地条件の工業地域であるが、工場用途への土地需要は弱含みなため、地価は依然微下落基調で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、製品生産及び販売に関する費用の経済性に関して代替性を有する概ね横須賀市及びその周辺市等の工業地域である。需要者は製造業や流通業等を営む法人等が中心である。しかし、横須賀市内における新規工場への設備投資意欲は弱含みな状態が継続しており、市内の工業地への需要はやや乏しい状況にある。中心的な取引物件の規模や価格帯は需要主体により様々で一概に把握することは困難であるが、土地1㎡当たり82千円前後と判定する。 |
| 一般的要因 | アベノミクスによる円安、株高により景気は緩やかな回復基調にあるものの船越町1丁目地域内工業地地価動向は微下落傾向が継続している。 |
大久保芳男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大久保芳男 |
|---|---|
| 価格 | 81,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 臨海型の工業地域であり、格別の個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 国道16号線に近接する位置にあって、利便性は優れる工業地域であるが、全体の規模は小さく、需要はやや弱い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、横須賀市及び隣接する横浜市湾岸の臨海工業地域である。工場用地や物流業務用地を必要とする製造業や流通業者が需要者の中心と思料されるが、市内においてこのような施設を建設する利点があまり考えられないことから、需要は弱含みで推移しいる。土地の取引件数も極稀で、地価下落は依然として継続すると予測する。取引の中心は自用の工場であるが、対象標準地と同規模の物件は4億円程度で取引されるものと推測される。 |
| 一般的要因 | 景気は、一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。先行きについては、各種政策の効果もあり、緩やかに回復することが期待される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2990454 北緯 139度6306714 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
京急田浦駅(地価相場 158,000円/㎡)田浦駅(地価相場 144,000円/㎡)安針塚駅(地価相場 133,000円/㎡)追浜駅(地価相場 159,000円/㎡)東逗子駅(地価相場 166,000円/㎡)横須賀駅(地価相場 148,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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