地域要因

都心天神からやや離れるが、駅に近く利便性が高いところから、マンションや収益用物件の適地として需要が強いため、地価は上昇基調を維持。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

幹線道路沿線であるが、都心天神からやや離れているため、店舗や事務所ビルの立地としては、需要面において劣ることを考慮して、需給動向の予測から賃料及びその変動率を保守的に想定したことより、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、類似の地域の取引事例を採用して試算した比準価格の方を重視して、代表標準地価格との均衡に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅まで徒歩圏内にあことから、住宅需要は堅調である。地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であり、現状の住環境を維持するものと予測する。最寄駅への接近性や住環境は良好であることから、地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

試算価格に開差が生じたため、両者を再度吟味し、説得力に係る判断を行い調整する。比準価格は、多数の新規取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。一方、収益価格は、建築コストの上昇や元本価値に見合う賃料を収受しえないため低位に求められた。以上より、本件評価においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

城南区の中では交通利便性と教育環境の面で強みがあり、住宅需要は堅調である。

地域要因の将来予測

2020年頃に地下鉄七隈線が博多駅まで延伸する発展要因があり、教育環境が良い点と相まって高額所得者層の住宅需要が強い地域である。このため、当分の間、地価はやや強含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

対象標準地は低層住宅地であるが周辺にはアパート等も見られるため、収益価格も試算した。ただし画地規模の観点から収益性の高い賃貸住宅の想定が困難なため、収益価格は低位に試算された。対象標準地の市場参加者は戸建住宅を目的とする高額所得層であり、収益性は必ずしも重視されない。このため本件では、市場価値を的確に表示した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地の価格にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

マンション用地への需要は依然強く、駅への接近性や社会的環境等が良好なため適地としての地位は高まっており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は理論的価格で、最有効使用の観点から本件では考量すべき価格と思料するが、賃料の遅行性や想定要素を含む点等は否めず、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、市場の特性・代表標準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿線の商業地域。地域要因に大きな変動は無いものの、地下鉄沿線の投資需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域である。利便性の高い地域においては、地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定要素を含むこと等を考慮すると、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 都心部からやや離れた商業地域で、一定の商業地需要があるのに加えマンション適地としても見直されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は現実の市場取引から求めた価格であり、実証的であり、規範性が高いものと判断した。収益価格は事業目的の商業地であり、重要な検証手段となるが、想定要素を含んでいる事を考慮し参考にとどめる。以上より、比準価格を中心とし、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅や天神地区への接近性並びに良好な住環境を備えた地域であり、マンション需要は根強く、地価は依然として上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層マンション、中規模住宅等が混在する地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、状況の類似した取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、開発法による価格は、事業採算性に着目して求めたものであるが、価格算定過程において想定項目が介在するものの、需要者の中心がマンション開発業者等であり、規範性を有する。以上により、比準価格を標準とし、開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立地条件が良好であることから、中高層の事務所ビル等が建ち並んでいる。土地需要は回復傾向にあり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

事務所ビル等が多い商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中高層の店舗付共同住宅や事務所ビル等が集積する商業地域で、分譲マンション用地としての需要も認められる等、地価は上昇傾向に転じているが、賃料の遅行性等の影響もあり、土地価格に見合った賃料を収受し難く、収益価格は低位に試算された。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

マンション、店舗等が混在する商業地域である。交通利便性、生活利便性が良好な立地環境にあり、マンションを中心とした需要は安定的である。

地域要因の将来予測

マンション、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。価格形成に影響を与えるような地域変動要因は特に見当たらず、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏の類似地域内に存する路線商業地の取引事例の中から選択して試算したもので、売買市場における市場性を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格ではあるが、土地価格水準に見合った賃料が徴収できず低位に試算された。以上により、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗事務所兼共同住宅を主体とした商業地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、収益価格は理論的な価格であるが、賃料の粘着性等の理由により、やや低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺との地価水準均衡化及び幅員が狭い地域では広い土地を100㎡程度に区画割りして高額で建物付分譲するため、地価上昇を強めている。

地域要因の将来予測

敷地の細分化再販や低層アパート建設のための仕入取引が見られ、周辺との地価バランス上割安感があり、地価上昇。

価格決定の理由

比準価格は、地下鉄沿線背後の既存住宅地事例を採用したが、売買目的による取引価格のバラつきが大きいものの現実市場性を反映している。収益価格は現状収益力の反映としては比準価格に近く、地価形成上の支配力はやや高いと考えられる。ただ今後地価上昇が続けば、低層アパートの収益性が連動していくには限界があり、本件では比準価格を幾分重視すべきと判断し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、且つ実証的である。また、当該地域周辺にはアパート等収益物件も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西新駅に近く、分譲マンションが多く見られる地域であり、マンション需要の高まりにより、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持するが、当該地域は居住環境が良好な住宅地域として、地価は堅調に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は、ファミリータイプのマンションや戸建住宅が多く見られる。開発法による価格は、各項目設定は現実のマンション市況を反映し実体的であるが、想定要素も含まれているためやや規範性に欠ける。比準価格は、地下鉄空港線の駅を最寄駅とし状況が類似した住宅地から比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準価格を標準とし、開発法による価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

明治通り沿いの商業地域で西新駅にも近いため一定の繁華性がある。店舗付マンション等の用途の多様性もあり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は明治通り沿いの商業地であり、周辺は店舗や事務所ビル等が多く見られる。収益価格は、各種設定が現実の賃貸市場を反映しているが、想定要素も含まれ保守的な査定により比較的低廉に求められた。比準価格は、繁華性等が比較的類似した商業地から比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心天神の外縁であるが、駅に近く利便性が高いところから、マンションや収益物件用地の適地としての需要が強く、地価は上昇基調を維持。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

都心天神からやや離れた商業地域で、共同住宅を主とした賃貸の想定をしたが、需給動向の予測から賃料及びその変動率を保守的に想定したことから、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、類似の不動産の取引事例を採用して試算した比準価格の方により説得力があるものと判断して、比準価格の方を重視して、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡市早良区の西新地区の著名な商業地域であるが、商店街としての土地需要はマンション素地とは異なるが地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法の適用においては、早良区内の西新周辺及び隣接する中央区の同一需給圏より取引事例を収集及び採用し、各修正及び補正も適正に行っており、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格は適正な賃料収益をもとに試算されているが、今後の予測等の想定要因も多い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け周辺の地価公示価格等の均衡を考慮し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中央区南部の商業地域。地域要因に大きな変動は無いものの、周辺背後の住宅地需要等を反映し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中央区南部にある近隣商業地域であり、特段変動要因はなく今後も現状を維持するものと予測する。地価は周辺の住宅地需要等を反映して、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定要素を含むこと等を考慮すると、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

マンション用地を中心に住宅地需要は強含みで推移。居住環境が優れるところから、戸建住宅に対する富裕層の需要も増加。地価は上昇基調を維持。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする丘陵地の住宅地域である。住環境が良く、買物等の利便性に比較的恵まれるため、規模が大きい画地については共同住宅用途への移行が予測される。地価は上昇基調に転じたものと見られる。

価格決定の理由

戸建住宅と共同住宅が混在する地域であるが、どちらかといえば、戸建住宅地利用の方が主であり、収益用不動産としての利用は副次的と見られる。この様な当該地域の土地利用の状況を反映して、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、比準価格の方により説得力があるものと判断し、現実の市場を反映した比準価格を重視して代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は店舗付ビルや事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、駅や都心部への接近性にも優れており、不動産需要は堅調で、地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことや想定要素を含むことから、やや低位に試算された。従って、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天神・大名・今泉地区の不動産市場は活発で、良好な街路条件を有する近隣地域への需要は強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求め、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は賃貸市場も比較的活発で最有効使用の観点から本件では考量すべき価格と思料するが、賃料の遅行性や想定要素を含む点等は否めず、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、市場の特性・代表標準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄駅からはやや遠いものの、市場は安定しており更地、中古戸建については個人世帯等の需要が見込める。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後とも現状維持で推移していくものと予測される。需給バランスの改善・安定局面から、全般的に住宅地地価は上昇傾向で推移しつつある。

価格決定の理由

自己使用、事業目的のものを中心に、城南区友丘地区に係る類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集しえた。一方、対象地は居住の快適性を主な指標とする1低専の戸建住宅地域に存し、賃貸市場がやや未成熟なことから収益還元法の適用は断念した。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

堅調なエンドユーザー需要を背景に分譲・賃貸マンション用地、戸建の建売分譲用地等の需要が競合し、地価水準は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく、今後とも戸建住宅やマンション等の混在地域として推移するものと予測する。建築費の高騰等の不安定要素はあるが、地域の土地需要は堅調で、当面、地価水準は上昇局面が続くものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、地域の元本と賃料の相関関係が完全とは言い難く、建築費も高位水準で推移していることからやや低く試算された。なお、当該価格は需要者の価格形成過程を反映するものの、査定上の諸元に想定要素を多く含む点でやや難がある。よって、現下の地域市況を反映し客観的かつ実証的な比準価格を標準に、収益価格をやや参酌し、代表標準地との均衡に留意し、同一需給圏内の需給動向、単価と総額との関連等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

早良区内でも特に人気の高い優良な住宅地域であり、富裕層を中心とした需要の高まりやマンション適地の希少化を背景に、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする住宅地域であるが、周辺に高層マンションが増加しつつあるなど、需要の強さがうかがわれ、地価は、まだしばらくは強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

地域内には共同住宅も散見されるが、土地価格の上昇に対して賃料が遅行的であることから、収益価格はやや低目に試算されたと思料する。比準価格は、地域性の類似する取引事例について検討した結果であり、市場の実勢を反映し信頼性がある。そこで、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からはやや距離があるものの、比較的良好な住環境を備えており、住宅需要は底堅く、地価は依然として上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は最有効使用の共同住宅を想定したが、居住快適性を重視した自己居住目的での取引が中心であることから、収益価格の説得力は相対的に劣ると判断される。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 福岡市中央区の都心部周辺の商業地域であり、投資需要は旺盛であり、周辺では高額の取引も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 旧来からの都心に近接する商業地である。比準価格は市場性を実証しており、説得力の高い価格と判断した。収益価格は収益面から検討した理論的な価格であるが、想定要素を含んでおり、用途、利回り等の個別性にも差があることに留意する必要がある。以上より、比準価格を中心とし、収益価格を参考として代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。