福岡県福岡市早良区曙１丁目１５９番(西新駅・別府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


214,000円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市早良区曙１丁目１５９番(福岡県福岡市早良区曙１−１０−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を214,000円/㎡としました。

福岡県福岡市早良区曙１丁目１５９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市早良区曙１丁目１５９番
住居表示曙１−１０−７
価格214,000円/㎡
交通施設、距離西新、810m
地積363㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堤弘氏による調査レポート

不動産鑑定士堤弘
価格215,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市営地下鉄空港線背後の既存住宅地域。生活利便性に優り、人気が高い地域である。住宅用地としての希少性から、地価の上昇傾向が認められる。
地域要因の将来予測戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後もこのような利用状態が維持されるものと予想される。住宅需要は堅調に推移し、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市営地下鉄空港線沿線の早良地区中心部にほど近い住宅地域である。需要者の中心は、個人富裕層や不動産開発業者等である。住宅地として利便性・居住の快適性に優れている人気学校区エリアであり、市場で取引される場合、小規模画地でも極端に高額な単価となっている取引も見られる。土地面積を抑えたミニ分譲の建売物件は、4000∼5000万円台が取引の中心であったが、6000万円超の物件も散見される。
一般的要因土地の取引価格ベースでは、中・南部と比べ、北部が一段高い傾向であり、取引件数では、H27年度4∼6月期で前年度比＋17．7％である。

大塚弘孝氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚弘孝
価格213,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因既成住宅地域としてほぼ熟成しているため、変動要因は特にないが、比較的利便性に恵まれ、地価は上昇傾向を示している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅と低中層共同住宅が混在する住宅地域であり、地価は上昇傾向を示している。今後は中高層化が進むものと予測される。
市場の特性同一需給圏については、地下鉄沿線で、早良区の北部地域及びその周辺の準優良住宅地域である。需要者の中心は早良区・城南区の居住者であるが、交通利便性等から同一需給圏外からの転入者も多い。熟成した住宅地区でもあることから需給関係は安定している。収益物物件としての需要も考えられるが、土地は300㎡で6，000万円前後が中心となる。
一般的要因デフレ傾向からは脱却しつつあり、また消費も安定的に推移していることから、不動産に対する需要は都心部を中心に増加傾向を示している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5775359
北緯 130度3606522

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西新駅(地価相場 293,000円/㎡)別府駅(地価相場 261,500円/㎡)茶山駅(地価相場 150,000円/㎡)藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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