福岡県福岡市城南区別府２丁目１３１番(別府駅・茶山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


186,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市城南区別府２丁目１３１番(福岡県福岡市城南区別府２−７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を186,000円/㎡としました。

福岡県福岡市城南区別府２丁目１３１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市城南区別府２丁目１３１番
住居表示別府２−７−５
価格186,000円/㎡
交通施設、距離別府、250m
地積275㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

綾部圭太氏による調査レポート

不動産鑑定士綾部圭太
価格186,000円/㎡
個別的要因標準的画地であり、同一地域内において概ね標準的な競争力を維持しており、個別的要因に変動はない。
地域要因城南区北部の既存住宅地域である。地域要因に変動はないが、利便性に優り、需要は高いが供給が少ない状況である。地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心にアパート等が混在する既成の住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測される。利便性等に優り不動産需要は強含みであり、地価は上昇傾向で今後も同様に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、城南区北部を中心としてその周辺をも含む住宅地域の範囲である。需要者の中心は、福岡市都心部へ通勤する中堅給与所得者層がほとんどを占める。当該地域は市営地下鉄駅からの接近性に優り、都心部への交通アクセスは良好である。地域内における不動産需要は高いものの供給が少ない状態となっている。不動産市場における土地の中心価格帯は4，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因人口は微増傾向で推移している。公共交通機関等の利便性に優る地区における土地需要は強含みで推移しており、地価は全体的に上昇傾向にある。

健二氏による調査レポート

不動産鑑定士健二
価格186,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因城南区の中では交通利便性と教育環境の面で強みがあり、住宅需要は堅調である。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心にアパート等が介在する既成住宅地域で、城南区の中では交通利便性が高い地域として選好性が強い。周辺では六本松の九大跡地の計画が進捗しており、七隈線の相対的地位の向上が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は城南区・中央区・早良区の地下鉄駅からの徒歩圏内の住宅地域。典型的な需要者は福岡都市圏の中堅以上の給与所得者層。城南区の中では交通利便性と教育環境に優れた地域であるため、規模の大きな土地はマンション業者の需要が強い。マイナス金利の影響で住宅ローン金利が安いため住宅需要は堅調である。近隣地域の価格水準は坪で60万円、総額で4000∼5000万円である。
一般的要因城南区は人口・世帯数ともに増加傾向である。低金利政策の影響で住宅需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5729838
北緯 130度3703514

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

別府駅(地価相場 261,500円/㎡)茶山駅(地価相場 150,000円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)金山駅(地価相場 118,000円/㎡)西新駅(地価相場 293,000円/㎡)桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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