福岡県福岡市中央区笹丘３丁目２２６番(茶山駅・桜坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


120,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市中央区笹丘３丁目２２６番(福岡県福岡市中央区笹丘３−１８−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を120,000円/㎡としました。

福岡県福岡市中央区笹丘３丁目２２６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市中央区笹丘３丁目２２６番
住居表示笹丘３−１８−２５
価格120,000円/㎡
交通施設、距離六本松、2,100m
地積255㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松本修二氏による調査レポート

不動産鑑定士松本修二
価格120,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は、低層住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は福岡市営地下鉄七隈線並びに福岡市営地下鉄空港線及び西鉄天神大牟田線沿線で福岡市中央区及び隣接区に存する住宅地域である。需要者の中心は福岡市内への通勤者が大半を占める。当該地域はやや駅距離はあるが閑静な住環境で底固い需要がある。土地需要は拡大傾向にあり、地価上昇の影響がみられる。土地は70∼80坪で2700∼3300万円程度が需要の中心である。
一般的要因福岡市中央区では、都心部を中心とした景気の回復傾向等を背景とし、不動産市況においても市況回復の傾向がみられる。

安木徳男氏による調査レポート

不動産鑑定士安木徳男
価格120,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因傾斜地の住宅地域であるが、周辺とのバランスや細分化再販市場にひきづられ地価は微増傾向が続いている。
地域要因の将来予測すでに熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。細分化再販分譲にひきづられ、地価は微増傾向にある。
市場の特性 同一需給圏は、中央区南部、城南区北部一円で、戦後の住宅地域と代替性が高い。需要者の中心は福岡市中心部へ通勤する同一需給圏内の戸建住宅の取得者層。また、面大地においてはマンション、アパート用地としての需要もある。250㎡程度の土地で2500∼3000万円程度、細分化された新規の戸建物件は3500∼4000万円程度が中心価格帯である。
一般的要因地方における所得低迷は続いているが、利便性の高い住宅地域では細分化再販市場が堅調である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5627992
北緯 130度3820341

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県福岡市城南区田島４丁目２０３番福岡県福岡市城南区長尾１丁目７３番福岡県福岡市城南区長尾４丁目２７３番福岡県福岡市中央区渡辺通２丁目３号５４番福岡県福岡市中央区小笹４丁目８９番福岡県福岡市中央区小笹３丁目１５区１５２番福岡県福岡市中央区小笹３丁目６区３０番１福岡県福岡市中央区小笹１丁目２０区１２９番１２福岡県福岡市中央区輝国２丁目３６２番４

参考：近隣駅の地価相場

茶山駅(地価相場 150,000円/㎡)桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)別府駅(地価相場 261,500円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)金山駅(地価相場 118,000円/㎡)七隈駅(地価相場 108,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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