福岡県福岡市中央区赤坂２丁目２区５４番(赤坂駅・桜坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


391,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市中央区赤坂２丁目２区５４番(福岡県福岡市中央区赤坂２−２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を391,000円/㎡としました。

福岡県福岡市中央区赤坂２丁目２区５４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市中央区赤坂２丁目２区５４番
住居表示赤坂２−２−１１
価格391,000円/㎡
交通施設、距離赤坂、560m
地積737㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション等が建ち並ぶ都心に近い住宅地域
前面道路の状況南5.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣原浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士廣原浩一
価格392,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因天神地区に近接する利便性に優れた地域であり、不動産需要は高く、地価は上昇基調である。
地域要因の将来予測地域要因について特段の変動要因はみられないものの、堅調な不動産需要を背景として、地価水準の上昇基調は継続するものと予測する。
市場の特性対象不動産に係る同一需給圏は、天神地区へ近接する幹線背後の混在住宅地域である。主たる需要者は、マンションデベロッパー等の開発事業者が中心となる。福岡市、特に、都心部へ近接する地域ではマンション素地の需要は高く、この状況に応じ地価は上昇基調が継続している。市場の中心価格帯については、マンションの分譲価格で、戸当たり4∼5千万円程度である。
一般的要因景況感の改善やインバウンド効果等により、福岡市内の都心部での不動産取引価格は、上昇傾向にある。

岡田英吾氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田英吾
価格390,000円/㎡
個別的要因地域内において標準的であり、個別的要因に変動はなく市場における競争力の程度に変化はない。
地域要因都心に近接する閑静な住宅地域であり、周辺マンション開発素地への需要に強い影響を受け、地価は上昇傾向が顕著である。
地域要因の将来予測都心に近接する利便性が優る中高層の共同住宅地で、纏まった規模の画地は高級マンション用地への需要が旺盛であるが、供給が限定的であるため競合が多く、地価は上昇傾向を持続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、都心部に近接する利便性に優る住宅地域であり、需要者の中心は、大手又は中堅のマンション開発業者等である。政府の各種住宅政策等により、高級マンションの需要は堅調で、分譲単価も上昇している。供給が限定的なため周辺マンション用地への旺盛な需要は継続しており、地価は上昇傾向を持続している。取引価格の水準は、価地の規模や建物のグレード等により大きく異なるが、容積1種当たりの土地価格は坪60万円程度と高価格帯である。
一般的要因中央区の人口・世帯数は微増傾向で、都心部を中心として不動産市場は回復傾向で、需要者の都心回帰と相俟って需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5853728
北緯 130度3885364

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県福岡市中央区薬院２丁目３９６番福岡県福岡市中央区赤坂２丁目１番１ほか１筆福岡県福岡市中央区大名２丁目３０１番福岡県福岡市中央区大手門１丁目６０番福岡県福岡市中央区唐人町１丁目２６１番福岡県福岡市中央区六本松２丁目３区１０８番１ほか２筆福岡県福岡市中央区天神１丁目８８番１ほか５筆福岡県福岡市中央区天神３丁目１４１番福岡県福岡市中央区御所ケ谷９４番福岡県福岡市中央区大手門３丁目１４５番１外福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１１５番福岡県福岡市中央区赤坂３丁目６９番１福岡県福岡市中央区舞鶴３丁目１０８番３外１筆福岡県福岡市中央区薬院２丁目６４番１外１筆福岡県福岡市中央区赤坂３丁目２１６番外２筆福岡県福岡市中央区大名２丁目２９３番外３筆福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１１５番福岡県福岡市中央区桜坂２丁目１９２番福岡県福岡市中央区天神２丁目８１番福岡県福岡市中央区御所ヶ谷３８番１

参考：近隣駅の地価相場

赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)大濠公園駅(地価相場 294,000円/㎡)薬院大通駅(地価相場 270,000円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)西鉄福岡（天神）駅(地価相場 127,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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