福岡県福岡市中央区荒戸１丁目９９番(大濠公園駅・唐人町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


417,000円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市中央区荒戸１丁目９９番(福岡県福岡市中央区荒戸１−５−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を417,000円/㎡としました。

福岡県福岡市中央区荒戸１丁目９９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市中央区荒戸１丁目９９番
住居表示荒戸１−５−２０
価格417,000円/㎡
交通施設、距離大濠公園、300m
地積747㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)10F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域
前面道路の状況北25.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松本忠人氏による調査レポート

不動産鑑定士松本忠人
価格410,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因マンション用地への需要は依然強く、駅への接近性や社会的環境等が良好なため適地としての地位は高まっており、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、中央区内の地下鉄沿線でマンション立地特性を有する商業地域。需要者の中心はマンション開発業者が主で、派生的にレジデンス系物件への投資家等である。好立地の分譲マンションや賃貸マンションの需要は旺盛で、マンション用地の需要は強含みのため、地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は規模により異なるため見出しがたいが、いわゆる容積率一種当り坪35万円前後が目安とみられる。
一般的要因人口の増加傾向等を背景に成長が期待され、継続する低金利や緩和等の金融政策や相続税対策等により福岡市の不動産市場は更に活発である。

内田信行氏による調査レポート

不動産鑑定士内田信行
価格420,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心天神からやや遠いが、駅に比較的近く利便性が高いところから、マンションや収益用物件の適地としての需要が強く、地価は上昇基調を維持。
市場の特性同一需給圏は中央区の商業地域で、特に関連性が強いのは中央区の西寄りの地域である。需要者は地元の事業者、収益物件を求める投資家や不動産業者が中心になる。準幹線道路沿いで、店舗や事務所としての需要は総じて弱いものの、比較的駅に近く利便性に優れるところから、賃貸マンション等用地としての需要は旺盛である。地域における需要は規模によって異なるが、700㎡程度であれば、土地総額で3億円前後の水準になるものと見られる。
一般的要因市域の中心部では、オフィス市況の改善や博多駅周辺の発展的動向等の影響を受け、投資物件やマンション用地を中心に不動産需要は強含みで推移。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度592829
北緯 130度3787005

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大濠公園駅(地価相場 294,000円/㎡)唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)西新駅(地価相場 293,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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