福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目２番５(別府駅・六本松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


300,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目２番５(福岡県福岡市城南区鳥飼５−２−３９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を300,000円/㎡としました。

福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目２番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目２番５
住居表示鳥飼５−２−３９
価格300,000円/㎡
交通施設、距離別府、330m
地積285㎡
形状不整形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)12F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、マンション等が混在する商業地域
前面道路の状況北10.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

空井良元氏による調査レポート

不動産鑑定士空井良元
価格300,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因城南区北部の住商混在地域である。商業地としての繁華性に乏しいが、交通利便性等に優れており、共同住宅用地としての需要は底堅い。
地域要因の将来予測店舗および中高層の共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域で、交通利便性に優れることから、駅近の住宅地としての需要が高く、今後、共同住宅の利用増加が予測される。地価水準は、上昇基調で推移していくと思料する。
市場の特性同一需給圏は、城南区及び隣接区で交通利便性に優れた店舗及び共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域と判断される。需要者の中心は、賃貸マンション等の開発を目的とするデベロッパー等と想定される。当該地域は小売店舗等が建ち並ぶ地域であるが、同用途の需要は弱含みである。一方、共同住宅用地としての需要は強い。土地取引の中心価格帯は、規模等の要因が異なるため一概に把握することが困難である。
一般的要因城南区の人口は微増傾向である。交通利便性に優れた商業地の需要は強含みで推移しており、地価は上昇基調にある。

綾部圭太氏による調査レポート

不動産鑑定士綾部圭太
価格299,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因城南区北部の商業地域である。地域要因に変動はないが、商業繁華性は劣るものの交通利便性等に優り共同住宅用地としての潜在需要は依然高い。
地域要因の将来予測低層店舗・中層共同住宅等が混在する地域で、商業繁華性は劣るものの交通利便性等に優り、今後は共同住宅を中心とした住宅地域的色彩が強まるものと予測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、城南区及び隣接区の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域の範囲である。需要者の中心は、賃貸マンション等の経営または開発を目的とする法人及び個人である。近隣地域は近隣型の小売店舗を中心とした商業地域であるが同用途の需要は弱含みである。一方で共同住宅用地としての需要は強く地価水準は上昇傾向で推移している。不動産市場における土地の中心価格帯は、規模等の要因が異なるため一概に求められない。
一般的要因人口は微増傾向で推移している。公共交通機関等の利便性に優る地区における土地需要は強含みで推移しており、地価は全体的に上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5759779
北緯 130度3712624

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

別府駅(地価相場 261,500円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)茶山駅(地価相場 150,000円/㎡)桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)西新駅(地価相場 293,000円/㎡)唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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