福岡県福岡市早良区西新４丁目２５５番外(西新駅・藤崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
532,000円
2016年01月01日に行った福岡県福岡市早良区西新４丁目２５５番外(福岡県福岡市早良区西新４−９−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を532,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市早良区西新４丁目２５５番外 |
| 住居表示 | 西新４−９−１３ |
| 価格 | 532,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西新、140m |
| 地積 | 156㎡ |
| 形状 | (1.0:3.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼倉庫 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の小売店舗等が建ち並ぶ繁華な商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
出雲重成氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 出雲重成 |
|---|---|
| 価格 | 528,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 道路幅員、画地規模とも地域内において標準的であり、競争力は普通程度である。 |
| 地域要因 | 福岡市早良区の西新地区の著名な商業地域であるが、商店街としての土地需要はマンション素地とは異なるが地価は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は福岡市早良区北部及び中央区等の商業地域等である。需要者は自営業者及び小売・サービス業の法人が中心である。利用形態は自用のほか第三者に賃貸するケースも見られる。当該地域は早良区を代表する旧来からの商店街ではあるが、店舗等の新規出店は投下資本の回収の観点からより郊外へという状況も続いていたが、景気回復に伴い副都心である西新地区の需要は高まっており地価は上昇傾向にある。 |
| 一般的要因 | 人口・世帯数とも安定的に推移し、現下の低金利等のほか、消費税増税後も不動産需要は継続しており、地価は上昇傾向にある。 |
重松正信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 重松正信 |
|---|---|
| 価格 | 535,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 小規模画地中心の商店街。地域の中心大型核店舗は閉鎖したものの、影響は比較的薄い。商業事業者の実需より投資目的の用地需要が強い状況。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、早良区やその隣接区に存する商業地域。需要者は自用目的の商業事業者、貸ビル等建設目的の個人投資家、不動産事業者が中心。西新地区の中心既存商店街で、テナント需要等は概ね安定。商業事業者の用地需要は安定していないものの、小規模画地中心で総額の手頃感があるため投資需要者層は広がっており、同需要が牽引して地価は強含みで推移。土地取引の中心価格帯は、需要面積、利用目的毎にばらつきが認められ、その把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 当区の地下鉄空港線沿線の商業地は、分譲マンション用地、投資目的の需要は逼迫しているものの、商業事業者の実需の回復は明確ではない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5829742 北緯 130度3591966 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西新駅(地価相場 293,000円/㎡)藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)別府駅(地価相場 261,500円/㎡)室見駅(地価相場 168,500円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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