福岡県福岡市中央区大手門１丁目９０番外(大濠公園駅・赤坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


750,000円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市中央区大手門１丁目９０番外(福岡県福岡市中央区大手門１−５−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を750,000円/㎡としました。

福岡県福岡市中央区大手門１丁目９０番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市中央区大手門１丁目９０番外
住居表示大手門１−５−４
価格750,000円/㎡
交通施設、距離赤坂、600m
地積337㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況ホテル
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域
前面道路の状況南25.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

扇幸一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士扇幸一郎
価格750,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因立地条件が良好であることから、中高層の事務所ビル等が建ち並んでいる。土地需要は回復傾向にあり、地価は上昇している。
地域要因の将来予測事務所ビル等が多い商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、福岡市中央区及び博多区における商業地域である。需要者の中心は、不動産投資ファンド、一般事業会社の法人及び立地条件からマンション開発業者等も想定することができる。物件の供給数が少ないうえ、取引価格の水準にもバラつきが見られることから、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。当該地域の店舗兼事務所ビル需要はまだ弱含みで、マンション需要が地価上昇を牽引している。
一般的要因都心部近郊に位置する繁華性の高い商業地域である。天神地区の地価上昇に伴う波及効果により、土地需要は堅調である。

井上真輔氏による調査レポート

不動産鑑定士井上真輔
価格750,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因テナント需要は依然弱含みであるものの、マンション敷地としては最高の環境を具有し、かかる立地条件等を反映して地価は大幅な上昇となっている。
地域要因の将来予測オフィス需要は底を脱した感はあるが依然としてやや弱含みで推移しているなか、周辺環境及び駅距離並びに容積率等に鑑み、マンション適地としての評価が高く、将来的にも立地の優位性を保持するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、中央区及び博多区の中心市街地の商業地域。需要者の中心は、Jリートを中心にした大手ファンド或いは資金力に余裕がある法人等のほか、その環境条件からマンションデベロッパーの参入も容易に予測される。オフィス需要は底を脱しつつあるが賃料水準は横ばい傾向に留まっている。一方、マンションデベロッパーの用地取得意欲は高く市場を牽引しており、地価は上昇基調で推移、容積率100％当たり坪60∼63万円程度を示している。
一般的要因景気は穏やかながらも回復基調を辿っているなか、福岡市の成長性を背景に、不動産市場は金融緩和政策及び低金利とも相俟って堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5890656
北緯 130度3837946

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県福岡市中央区大名１丁目１８８番福岡県福岡市中央区赤坂２丁目１番１ほか１筆福岡県福岡市中央区大濠２丁目４区３４番福岡県福岡市中央区平尾５丁目９番福岡県福岡市中央区大手門３丁目１４５番１外福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１１５番福岡県福岡市中央区赤坂３丁目６９番１福岡県福岡市中央区大手門２丁目３０番福岡県福岡市中央区舞鶴３丁目１０８番３外１筆福岡県福岡市中央区赤坂３丁目２１６番外２筆福岡県福岡市中央区大名２丁目２９３番外３筆福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１１５番

参考：近隣駅の地価相場

大濠公園駅(地価相場 294,000円/㎡)赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)西鉄福岡（天神）駅(地価相場 127,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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