福岡県福岡市早良区曙２丁目１５１番１外(西新駅・別府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


246,000円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市早良区曙２丁目１５１番１外(福岡県福岡市早良区曙２−１１−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を246,000円/㎡としました。

福岡県福岡市早良区曙２丁目１５１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市早良区曙２丁目１５１番１外
住居表示曙２−１１−２３
価格246,000円/㎡
交通施設、距離西新、1,000m
地積499㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)8F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況北西20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

寺島弘次氏による調査レポート

不動産鑑定士寺島弘次
価格245,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因マンション、店舗等が混在する商業地域である。交通利便性、生活利便性が良好な立地環境にあり、マンションを中心とした需要は安定的である。
地域要因の将来予測マンション、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。価格形成に影響を与えるような地域変動要因は特に見当たらず、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、早良区の商業地域、路線商業地域一帯と判定した。利便性に優れる地域では、堅調な住宅需要を背景に商業地をマンション用地として利用する動きが見られ、需要者は店舗等の建築を目的とする事業会社の外、マンション開発業者が中心である。共同住宅開発では、立地条件、敷地規模、事業計画等によって土地価格水準は様々であるため、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。供給が限られ、需要は旺盛であるため、土地価格は上昇傾向にある。
一般的要因早良区の人口は増加傾向にあり、南部の市街化調整区域等の一部を除き、土地価格は上昇基調である。特に北部の市営地下鉄空港線沿線は顕著である。

出雲重成氏による調査レポート

不動産鑑定士出雲重成
価格247,000円/㎡
個別的要因標準的画地であり、代替、競争関係にある他の不動産との比較において、競争力の変動は見られない。
地域要因店舗、マンション等が混在する商業地域である。利便性が良好な地域で、マンション用地需要は強く、地価は上昇している。
市場の特性同一需給圏は福岡市早良・中央・西各区の圏域に存する地下鉄空港線沿線の商業地域である。分譲又は賃貸マンションデベロッパーを中心に多様な需要者が想定される。マンションデベロッパーの需要は、在庫調整が一段落したこともあり、利便性の高いエリアを中心に新規用地取得の動きを強めており、地価は上昇傾向にある。画地規模により総額が異なるが、標準的画地で総額1億円∼1億4000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因人口・世帯数とも安定的に推移し、現下の低金利等のほか、消費税増税後も不動産需要は継続しており、地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5756027
北緯 130度3587079

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西新駅(地価相場 293,000円/㎡)別府駅(地価相場 261,500円/㎡)茶山駅(地価相場 150,000円/㎡)藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)金山駅(地価相場 118,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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