福岡県福岡市早良区昭代１丁目１０７番(西新駅・藤崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


231,000円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市早良区昭代１丁目１０７番(福岡県福岡市早良区昭代１−５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を231,000円/㎡としました。

福岡県福岡市早良区昭代１丁目１０７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市早良区昭代１丁目１０７番
住居表示昭代１−５−５
価格231,000円/㎡
交通施設、距離西新、1,100m
地積555㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

重松正信氏による調査レポート

不動産鑑定士重松正信
価格230,000円/㎡
個別的要因特に変動要因はない。
地域要因堅調なエンドユーザー需要を背景に分譲・賃貸マンション用地、戸建の建売分譲用地等の需要が競合し、地価水準は強含みで推移している。
地域要因の将来予測特段の変動要因はなく、今後とも戸建住宅やマンション等の混在地域として推移するものと予測する。建築費の高騰等の不安定要素はあるが、地域の土地需要は堅調で、当面、地価水準は上昇局面が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、早良区北部及びその周辺の地下鉄沿線を中心とする住宅地域。需要者層は、標準的規模で、投資型分譲マンション、戸建の建売分譲のデベロッパー、投資目的の個人、業者、戸建住宅のエンドユーザー等が中心となる。増税を見越した仕込み需要も相俟って、いずれの需要も堅調で、競合傾向にあるため、地価は強含みで推移している。なお、土地需要の中心価格帯、需要面積は各需要者の目的用途毎に幅があるため、把握は困難である。
一般的要因当区北部は、分譲マンション用地需要は逼迫し、戸建用地、同分割分譲用地需要も堅調。供給が少ないため、総じて売り手市場の状態にある。

堀和義氏による調査レポート

不動産鑑定士堀和義
価格232,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動はないが依然として住宅需要は旺盛であり、価格水準も上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域である。特に大きな地域要因の変動はないものと予測するが、依然として好調な住宅需要に支えられ、ここしばらくは価格水準は強含みで推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏の範囲は早良区北部の地下鉄沿線地域と思料される。交通利便性その他居住環境が良好であるため、住宅地として需要は強く、比較的規模の大きな画地はマンションデベロッパー等の不動産開発業者、小規模であれば自己利用目的のエンドユーザーが需要者と想定される。市場の中心価格帯は戸建住宅で7000∼8000万円程度、土地価格は500㎡で1億2千万円前後、200㎡で5000万円程度と思料される。
一般的要因早良区北部から中部では、戸建住宅地やマンション素地の需要が堅調であり、南部にも波及がみられるが、地域状況によりその程度に濃淡がある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5760915
北緯 130度3578108

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西新駅(地価相場 293,000円/㎡)藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)別府駅(地価相場 261,500円/㎡)茶山駅(地価相場 150,000円/㎡)室見駅(地価相場 168,500円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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