福岡県福岡市中央区荒戸２丁目１７８番(大濠公園駅・唐人町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


610,000円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市中央区荒戸２丁目１７８番(福岡県福岡市中央区荒戸２−１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を610,000円/㎡としました。

福岡県福岡市中央区荒戸２丁目１７８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市中央区荒戸２丁目１７８番
住居表示荒戸２−１−５
価格610,000円/㎡
交通施設、距離大濠公園、110m
地積1,132㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、店舗、マンション等が混在する商業地域
前面道路の状況南36.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内田信行氏による調査レポート

不動産鑑定士内田信行
価格610,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心天神からやや離れるが、駅に近く利便性が高いところから、マンションや収益用物件の適地として需要が強いため、地価は上昇基調を維持。
市場の特性同一需給圏は中央区の商業地域で、特に関連性が強いのは中央区の西寄りの地域である。需要者は地元の事業者や収益物件を求める投資家が中心になる。幹線道路沿いで、店舗や事務所としての需要は総じて減退気味であるものの、駅に近く利便性に優れるところから、マンション用地の需要が期待されるところである。地域における需要は規模によって異なるが、1，000㎡前後であれば、土地総額で6億∼7億円程度の水準になるものと見られる。
一般的要因市域の中心部では、オフィス市況の改善や博多駅周辺の発展的動向等の影響を受け、投資物件やマンション用地を中心に不動産需要は強含みで推移。

扇幸一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士扇幸一郎
価格610,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いの商業地域で、利便性が良好であることからマンション需要は強く、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏の範囲は、福岡市中央区の幹線道路沿線を中心とした商業地域である。需要者の中心は、一般法人、不動産投資ファンド及びマンション開発業者等である。物件の立地条件や個別性に応じて取引価格の水準にはばらつきがあり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。中央区の商業地に対する投資需要は比較的強いものの、当該地域の店舗兼事務所ビル需要はまだ弱含みで、マンション需要が地価上昇を牽引している。
一般的要因都心部近郊に位置する商業地域である。立地条件が良好であり、都心部の地価上昇に伴う波及効果により、土地需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度590532
北緯 130度376759

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県福岡市中央区大名１丁目１８８番福岡県福岡市中央区大手門１丁目６０番福岡県福岡市中央区桜坂１丁目１３６番福岡県福岡市中央区平尾５丁目９番福岡県福岡市中央区鳥飼３丁目６区１０９番福岡県福岡市中央区大手門３丁目１４５番１外福岡県福岡市中央区地行１丁目６番１８福岡県福岡市中央区唐人町２丁目４２番福岡県福岡市中央区鳥飼３丁目２区４０番

参考：近隣駅の地価相場

大濠公園駅(地価相場 294,000円/㎡)唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)西新駅(地価相場 293,000円/㎡)桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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