福岡県福岡市中央区大手門３丁目７７番(大濠公園駅・赤坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


394,000円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市中央区大手門３丁目７７番(福岡県福岡市中央区大手門３−４−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を394,000円/㎡としました。

福岡県福岡市中央区大手門３丁目７７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市中央区大手門３丁目７７番
住居表示大手門３−４−２２
価格394,000円/㎡
交通施設、距離大濠公園、80m
地積467㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7FB1
利用現況事務所兼店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層マンション、事務所ビルが混在する商業地
前面道路の状況東12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

武田多門氏による調査レポート

不動産鑑定士武田多門
価格390,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 都心部からやや離れた商業地域で、一定の商業地需要があるのに加えマンション適地としても見直されている。
市場の特性 同一需給圏は、福岡市内の都心に比較的近接し、容積率活用可能な商業地域である。需要者は事業目的の事業者及びマンション建設を目的とする不動産業者である。従来からの事業目的に加え、マンション適地としての需要が旺盛で地価動向も底堅い。福岡市内のマンション敵地の稀少性から一部高額な取引も見られる。規模により総額は異なっており中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因 金融緩和の影響で投資マネーが流入しオフィス、マンション、ホテル関連の取引は活発化している。

安木徳男氏による調査レポート

不動産鑑定士安木徳男
価格395,000円/㎡
個別的要因地域要因と整合しており、同一の傾向下にある。
地域要因都心部に近接した商業地域で、周辺地域のマンション用地需要の過熱化と相俟って、不動産市況は堅調で、地価は上昇傾向を持続した。
市場の特性同一需給圏は、中央区一円で、代替性が高いのは、幹線背後の店舗事務所兼共同住宅ビルや中高層共同住宅等が混在するエリアである。需要者の中心は、中堅不動産業者やマンションデベロッパー、不動産投資ファンド等である。マンション市況、投資環境は好調で、利便性の割には地価上昇が遅れていたエリアも上昇している。取引価格の水準は、形状・規模等の個別的要因により大きく異なる。
一般的要因投資マネー流入、旺盛なマンション用地仕入、インバウンドによるホテル需要等を背景に人気エリアのみならず周辺まで地価上昇が勢いを増している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5906821
北緯 130度3799088

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大濠公園駅(地価相場 294,000円/㎡)赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)西鉄福岡（天神）駅(地価相場 127,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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