福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目６番１２(別府駅・六本松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


235,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目６番１２(福岡県福岡市城南区鳥飼５−６−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を235,000円/㎡としました。

福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目６番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目６番１２
住居表示鳥飼５−６−２３
価格235,000円/㎡
交通施設、距離別府、390m
地積1,434㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)8F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模マンションや一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北9.0m市道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西村哲治氏による調査レポート

不動産鑑定士西村哲治
価格235,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因近隣地域はマンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、街路条件等が良好なマンション適地に対する土地需要は特に高いと推察される。
地域要因の将来予測当該地域は熟成した市街地に位置するマンション等が建ち並ぶ住宅地域で、優良なマンション素地について、需要が旺盛な状況が続いていることもあり、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、市営地下鉄空港線及び同七隈線の沿線で、主として城南区や早良区、中央区内の住宅地域である。土地に係る需要者は、大手又は中堅の分譲マンション業者等が中心で、比較的良好な居住環境を備えているため、同一需給圏内に立地する分譲マンションの人気は高く、マンション素地に対する重要は底堅い状態が続いている。新築マンションの価格については、ファミリータイプ（70∼80㎡程度）で4，000万円前後が取引の中心価格帯である。
一般的要因城南区内における新築マンションの供給自体は少ないものの、優良なマンション素地の供給に対する需要は高い状況にあると推察される。

淺川博範氏による調査レポート

不動産鑑定士淺川博範
価格235,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当区北部の七隈線沿線沿い分譲マンション用地需要は堅調な状況が続いている。
地域要因の将来予測マンションを中心に戸建住宅も見られる現状を今後とも維持すると予測する。居住の快適性と利便性等が高い良好な住宅地域であり、需要も堅調であるため、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、城南区北部及び西区、中央区西部及び早良区北部で、地下鉄七隈線・空港線沿線の住宅地域。需要者の中心は全国規模或いは地場の分譲マンション業者である。新築マンション販売はファミリータイプで3，500∼4，500万円程度の需要が高い。用地需要も過熱化しており、適正規模であれば高値で取引されるケースも見られる。需要の中心となる価格帯は、標準的な規模を前提とすると総額3∼4億円程度と思料する。
一般的要因人口は増加、取引件数の動向、取引価格水準も安定的に推移しており、利便性の高い地域における不動産市場はやや過熱気味の様相を呈している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5773441
北緯 130度3710883

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

別府駅(地価相場 261,500円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)西新駅(地価相場 293,000円/㎡)茶山駅(地価相場 150,000円/㎡)唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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