福岡県福岡市中央区六本松４丁目６１番(六本松駅・別府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
288,000円
2017年01月01日に行った福岡県福岡市中央区六本松４丁目６１番(福岡県福岡市中央区六本松４−５−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を288,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市中央区六本松４丁目６１番 |
| 住居表示 | 六本松４−５−１８ |
| 価格 | 288,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 六本松、500m |
| 地積 | 330㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
井上真輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井上真輔 |
|---|---|
| 価格 | 290,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 上記要因を背景に積極的な取引が散見、特に九大跡地再開発が動きだし、六本松界隈の拠点性が益すことが期待されることから地価は上昇基調にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 九大跡地の裁判所等の移転、地下鉄七隈線の博多駅までの延伸計画等により、六本松地区は地域中心核として将来に対する期待感が高い。かかる状況を背景に需要は堅調に推移、地価も引き続き上昇基調で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は福岡市中央区・城南区の圏域に存する地下鉄七隈線沿線の住宅地域。需要者の中心は、分譲賃貸マンションデベロッパー、不動産投資ファンド等である。九大跡地の整備計画が具体的に動き出し、現在分譲マンションが建設中、販売動向も好調だった。地下鉄七隈線の延伸計画もあり、将来に対する期待感は高く、地価も引き続き上昇基調で推移している。地価は容積率100％当り坪45∼50万円程度、標準的画地で総額8億7百万円前後を示している。 |
| 一般的要因 | 金融緩和政策及び低金利を背景に、福岡市の成長性とも相俟って、中心市街地の不動産投資市場は堅調に推移している。 |
佐々木哲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐々木哲 |
|---|---|
| 価格 | 286,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 九大六本松跡地において大型再開発が行われ、居住人口や就業人口の増加が期待されるため、土地需要が高まっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域の周辺に位置する九大六本松跡地において分譲マンション、商業施設、裁判所等の複合開発が行われ、地下鉄七隈線も博多駅まで延伸予定であるため、地価は上昇傾向にあるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中央区内において、地下鉄七隈線、地下鉄空港線沿線等の共同住宅を中心とする住宅地域である。需要者は、共同住宅を建設する目的で用地を取得する不動産会社等の法人が主体である。金融緩和政策により中央区の賃貸マンションの売買や建設は活発化しており、リート、私募ファンドによる取得も多い。市場の中心価格帯は規模により異なるが、更地で概ね5，000万円∼1億円程度である。 |
| 一般的要因 | 天神地区を有する中央区は職住接近した生活が可能なため、住宅地としても人気が高く、分譲マンションの開発が集中している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5740283 北緯 130度3784785 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県福岡市城南区別府２丁目４９１番外福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目９番２福岡県福岡市城南区別府２丁目１３１番福岡県福岡市中央区唐人町１丁目２６１番福岡県福岡市中央区草香江２丁目１３区２３７番福岡県福岡市中央区六本松３丁目２５８番福岡県福岡市中央区小笹４丁目８９番福岡県福岡市中央区谷１丁目２１８番外福岡県福岡市中央区草香江２丁目６区１５６番福岡県福岡市中央区六本松４丁目２３４番福岡県福岡市中央区笹丘２丁目１５７番福岡県福岡市中央区輝国２丁目３６２番４福岡県福岡市中央区六本松４丁目６１番
参考：近隣駅の地価相場
六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)別府駅(地価相場 261,500円/㎡)桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)茶山駅(地価相場 150,000円/㎡)薬院大通駅(地価相場 270,000円/㎡)大濠公園駅(地価相場 294,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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