福岡県福岡市中央区今泉２丁目２４番２(六本松駅・桜坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
462,000円
2017年01月01日に行った福岡県福岡市中央区今泉２丁目２４番２(福岡県福岡市中央区今泉２−１−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を462,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市中央区今泉２丁目２４番２ |
| 住居表示 | 今泉２−１−４０ |
| 価格 | 462,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西鉄福岡(天神)、580m |
| 地積 | 994㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)11F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | マンションを中心に店舗等も介在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
井上真輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井上真輔 |
|---|---|
| 価格 | 465,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 同一地域内において概ね標準的な競争力を維持している。 |
| 地域要因 | 上記要因を背景に積極的な取引が散見、特に用途の多様性が窺える地域的特性から、需要者は多種多様であり、地価は上昇基調を辿っている。 |
| 地域要因の将来予測 | 福岡市都心天神界隈へ徒歩圏内という立地条件は優位性が認められ、特に分譲賃貸マンションデベロッパーの用地取得意欲も依然として旺盛、供給が少なく需要は競合する傾向が窺え、地価は上昇局面で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は福岡市中央区に存する都心市街地外縁の住宅地域。需要者の中心は、分譲賃貸マンションデベロッパー、不動産投資ファンド等である。都心部に近接し、商業的色彩も窺える地域的特性から、マンションデベロッパー以外にも需要者は多種多様に亘り、将来に対する期待感とも相俟って、地価を押し上げている。地価は容積率100％当り坪60万円前後、標準的画地で総額4億5千万円∼5億円程度を示している。 |
| 一般的要因 | 金融緩和政策及び低金利を背景に、福岡市の成長性とも相俟って、中心市街地の不動産投資市場は堅調に推移している。 |
的野泰浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 的野泰浩 |
|---|---|
| 価格 | 458,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性の高い都心部の住宅地域への投資意欲は旺盛でり、需給動向は強含みで推移しており、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 利便性の高い都心部の住宅地域は供給が限定的で希少性が認められ、投資意欲は旺盛であり、不動産市場は活況を呈しており、地価は上昇傾向にあるものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、都心部に所在する共同住宅を主体とする住宅地域で、需要者は不動産事業者や収益運用を目論む投資家等が中心となる。利便性の高い都心部の住宅地域への投資意欲は旺盛であり、供給が限定的であること等によりして入札等では過熱感が否めない取引が見受けられ、開発適地は顕著な価格上昇傾向があるものと把握される。取引価格の水準は、用途・形状・規模等如何の個別性に起因して大きく異なる。 |
| 一般的要因 | 中央区の人口等は微増傾向で、都心部の住宅地域に係る需給動向は強含みで推移しており、不動産市場は堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度57664108276367 北緯 130度38011169433594 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)別府駅(地価相場 261,500円/㎡)大濠公園駅(地価相場 294,000円/㎡)薬院大通駅(地価相場 270,000円/㎡)赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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