福岡県福岡市中央区谷１丁目２９３番(六本松駅・桜坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


201,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市中央区谷１丁目２９３番(福岡県福岡市中央区谷１−９−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を201,000円/㎡としました。

福岡県福岡市中央区谷１丁目２９３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市中央区谷１丁目２９３番
住居表示谷１−９−２１
価格201,000円/㎡
交通施設、距離六本松、470m
地積161㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅、アパート等が多い既成住宅地域
前面道路の状況北東5.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内田信行氏による調査レポート

不動産鑑定士内田信行
価格200,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因マンション用地を中心に住宅地需要は強含みで推移。最寄駅に近いところから、戸建住宅用地に対する富裕層の需要も増加。地価は上昇基調を維持。
地域要因の将来予測地下鉄駅に近い利便性に優れる住宅地域である。九大教養部跡の開発地に近いため、周辺の発展的動向の影響を受け、戸建住宅地又は共同住宅地としての需要が堅調である。そのため、地価は強含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は中央区の住宅地域で、特に関連性が強いのが地下鉄七隈線沿線である。主な需要者は戸建住宅を求めるエンドユーザー又は不動産業者である。同一需給圏内では、住宅需要が回復しており、地価は、利便性の高いところでは強含みで推移しているが、近隣地域の周辺一帯でも堅調な上昇を示している。当地域においては、中古住宅か更地の取引が中心となるが、土地のみで見れば、200㎡程度で4，000万円前後が、需要の中心になるものとみられる。
一般的要因景気が緩やかに回復し、低金利が続く中、不動産への投資意欲は強く、住宅需要は地域により程度の差はあるが、利便性の高いところは強含みで推移。

佐々木哲氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木哲
価格202,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因六本松地区において大型再開発が進展しており、隣接する谷地区においても土地需要が高まっている。
地域要因の将来予測当該地域は、六本松駅徒歩圏に形成された住宅地域であり、交通利便性に優れている。周辺では九大六本松跡地の再開発が進められており、今後も発展的に推移すると予測する。かかる状況を反映し地価は上昇基調である。
市場の特性同一需給圏は、中央区内西部の中低層住宅を中心とした住宅地の圏域と判定される。需要者の中心は、戸建住宅を求める比較的高所得の一次取得者又は共同住宅の建設を目的とする個人及び不動産業者等である。中央区の住宅地は都心接近性に優れることから、需要が底堅く、土地価格は上昇基調である。市場における中心となる価格は規模により異なるが、更地で2，000万円∼5，000万円程度である。
一般的要因天神地区を有する中央区は職住接近した生活が可能なため、住宅地としても人気が高く、分譲マンションの開発が集中している。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5768781
北緯 130度3810144

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県福岡市城南区別府２丁目４９１番外福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目９番２福岡県福岡市中央区唐人町１丁目２６１番福岡県福岡市中央区御所ケ谷９４番福岡県福岡市中央区谷１丁目４４６番福岡県福岡市中央区笹丘３丁目６１番福岡県福岡市中央区六本松３丁目２５８番福岡県福岡市中央区赤坂３丁目６９番１福岡県福岡市中央区小笹４丁目８９番福岡県福岡市中央区谷１丁目２１８番外福岡県福岡市中央区草香江２丁目６区１５６番福岡県福岡市中央区赤坂３丁目２１６番外２筆福岡県福岡市中央区六本松４丁目２３４番福岡県福岡市中央区笹丘２丁目１５７番福岡県福岡市中央区輝国２丁目３６２番４福岡県福岡市中央区桜坂２丁目１９２番福岡県福岡市中央区六本松４丁目６１番福岡県福岡市中央区鳥飼３丁目２区４０番

参考：近隣駅の地価相場

六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)別府駅(地価相場 261,500円/㎡)薬院大通駅(地価相場 270,000円/㎡)大濠公園駅(地価相場 294,000円/㎡)赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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