福岡県福岡市中央区小笹４丁目８９番(桜坂駅・六本松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


115,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市中央区小笹４丁目８９番(福岡県福岡市中央区小笹４−１７−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

福岡県福岡市中央区小笹４丁目８９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市中央区小笹４丁目８９番
住居表示小笹４−１７−９
価格115,000円/㎡
交通施設、距離六本松、1,500m
地積234㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安木徳男氏による調査レポート

不動産鑑定士安木徳男
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因傾斜地の住宅地域であるが、周辺とのバランスや細分化再販市場にひきづられ地価は上昇傾向が続いている。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心に共同住宅も見られる傾斜地の住宅地域であり、当面現状のまま推移すると予測される。地価は区画細分化に引きずられ上昇傾向で推移している。
市場の特性 同一需給圏は、中央区南部、城南区北部一円で、戦後の住宅地域と代替性が高い。需要者の中心は福岡市中心部へ通勤する同一需給圏内の戸建住宅の取得者層。また、面大地においてはマンション、アパート用地としての需要もある。土地は2200∼2700万円程度、細分化された新規の戸建物件は、3500∼4000万円程度が中心価格帯である。
一般的要因地方における所得低迷は続いているが、利便性の高い住宅地域では細分化再販市場が堅調である。

内田信行氏による調査レポート

不動産鑑定士内田信行
価格116,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因マンション用地を中心に住宅地需要は強含みで推移。地勢や街路条件に難点があるが、戸建住宅用地に対する需要も増加。地価は上昇基調を維持。
地域要因の将来予測丘陵地の古くからの住宅地域で、戸建住宅を中心に共同住宅も見られるところである。傾斜のある地勢で街路条件が劣り、街区もやや雑然としているが、周辺住宅地の地価上昇の影響を受けて地価は強含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は中央区の住宅地域で、特に関連性が強いのが中央区南部の丘陵地である。主な需要者は戸建住宅を求めるエンドユーザー又は不動産業者である。同一需給圏内では、住宅需要が回復しており、地価は、利便性の高いところでは強含みで推移しているが、近隣地域の周辺一帯は、まだ緩やかな上昇である。当地域においては、中古住宅か更地の取引が中心となるが、土地のみで見れば、220㎡程度で2，500万円前後が、需要の中心になるものとみられる。
一般的要因景気が緩やかに回復し、低金利が続く中、不動産への投資意欲は強く、住宅需要は地域により程度の差はあるが、利便性の高いところは強含みで推移。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5683041
北緯 130度3840753

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県福岡市中央区谷１丁目４４６番福岡県福岡市中央区草香江２丁目１３区２３７番福岡県福岡市中央区渡辺通２丁目３号５４番福岡県福岡市中央区小笹３丁目１５区１５２番福岡県福岡市中央区笹丘３丁目２２６番福岡県福岡市中央区小笹３丁目６区３０番１福岡県福岡市中央区谷１丁目２１８番外福岡県福岡市中央区笹丘２丁目１５７番福岡県福岡市中央区輝国２丁目３６２番４福岡県福岡市中央区六本松４丁目６１番

参考：近隣駅の地価相場

桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)別府駅(地価相場 261,500円/㎡)薬院大通駅(地価相場 270,000円/㎡)茶山駅(地価相場 150,000円/㎡)西鉄平尾駅(地価相場 166,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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