福岡県福岡市中央区地行１丁目１１番２３(唐人町駅・西新駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


228,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市中央区地行１丁目１１番２３(福岡県福岡市中央区地行１−１１−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を228,000円/㎡としました。

福岡県福岡市中央区地行１丁目１１番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市中央区地行１丁目１１番２３
住居表示地行１−１１−３４
価格228,000円/㎡
交通施設、距離唐人町、400m
地積243㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、低層アパート等が多い住宅地域
前面道路の状況北東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安木徳男氏による調査レポート

不動産鑑定士安木徳男
価格229,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺との地価水準均衡化及び幅員が狭い地域では広い土地を100㎡程度に区画割りして高額で建物付分譲するため、地価上昇を強めている。
地域要因の将来予測敷地の細分化再販や低層アパート建設のための仕入取引が見られ、周辺との地価バランス上割安感があり、地価上昇。
市場の特性同一需給圏は中央区西部、早良区北東部一円。代替性が高いのは地下鉄空港線沿線の住宅地域。需要者の中心は、従来の戸建住宅を求める個人のほか、細分化再販やアパート事業者の仕入が多い。利便性の割に割安感があるため需要は強く、地価も上昇しつつある。アパート入居需要は多いが、地主建設以外での仕入後建設の場合、今後割安感が解消されていく可能性がある。中心価格帯は小規模画地は2000万円前後、中規模画地は5000万円以上である。
一般的要因住宅取得促進諸施策等により、マンション立地が進みにくい古くからの市街地では、細分化、アパート建設が進みつつある。

大西克則氏による調査レポート

不動産鑑定士大西克則
価格227,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅等良好な立地条件ゆえ周辺も含め戸建住宅のほかアパート、マンション等も見られ需要は堅調であり、地価水準は上昇基調が続いている。
地域要因の将来予測戸建住宅、低層アパート等が多く見られる住宅地域で、周辺も含めアパート経営を勧めるハウスメーカー等によるアパートも増加している。最寄駅等の生活利便性が良好な地域で地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、市営地下鉄沿線の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、住宅用地として富裕層の個人、アパート用地として個人投資家等である。生活や交通の利便性が良好な地域であるため、戸建住宅用地としての需要も根強く、地価水準は上昇基調で推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模にもよるが5，000万円程度である。
一般的要因中央区は人口世帯数共に微増傾向にある。住宅地の需要も堅調に推移しており、住宅地の地価も全体的に上昇基調が続いている。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5896987
北緯 130度3666459

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)西新駅(地価相場 293,000円/㎡)大濠公園駅(地価相場 294,000円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)別府駅(地価相場 261,500円/㎡)藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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