地域要因

マンション用地への需要は依然強く、駅への接近性や社会的環境等が良好なため適地としての地位は高まっており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は理論的価格で、最有効使用の観点から本件では考量すべき価格と思料するが、賃料の遅行性や想定要素を含む点等は否めず、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、市場の特性・代表標準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 都心部からやや離れた商業地域で、一定の商業地需要があるのに加えマンション適地としても見直されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は現実の市場取引から求めた価格であり、実証的であり、規範性が高いものと判断した。収益価格は事業目的の商業地であり、重要な検証手段となるが、想定要素を含んでいる事を考慮し参考にとどめる。以上より、比準価格を中心とし、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

立地条件が良好であることから、中高層の事務所ビル等が建ち並んでいる。土地需要は回復傾向にあり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

事務所ビル等が多い商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中高層の店舗付共同住宅や事務所ビル等が集積する商業地域で、分譲マンション用地としての需要も認められる等、地価は上昇傾向に転じているが、賃料の遅行性等の影響もあり、土地価格に見合った賃料を収受し難く、収益価格は低位に試算された。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心天神からやや離れるが、駅に近く利便性が高いところから、マンションや収益用物件の適地として需要が強いため、地価は上昇基調を維持。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

幹線道路沿線であるが、都心天神からやや離れているため、店舗や事務所ビルの立地としては、需要面において劣ることを考慮して、需給動向の予測から賃料及びその変動率を保守的に想定したことより、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、類似の地域の取引事例を採用して試算した比準価格の方を重視して、代表標準地価格との均衡に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅や天神地区への接近性並びに良好な住環境を備えた地域であり、マンション需要は根強く、地価は依然として上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層マンション、中規模住宅等が混在する地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、状況の類似した取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、開発法による価格は、事業採算性に着目して求めたものであるが、価格算定過程において想定項目が介在するものの、需要者の中心がマンション開発業者等であり、規範性を有する。以上により、比準価格を標準とし、開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

従来から品等が良好な住宅地域。地域要因に大きな変動は無いものの、都心部の住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中層の共同住宅を主に一般住宅が介在する福岡市随一の高級住宅地で、このエリア限定の根強い需要がある。立地の希少性から、需要は競合する傾向が窺え、地価は上昇している。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、開発法による価格は、デベロッパーの投資採算性を反映した価格であるが、想定上の不確定要素が介在すること等により相対的に信頼性がやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量の上、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

天神地区に近接する利便性に優れた地域であり、不動産需要は高く、地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

地域要因について特段の変動要因はみられないものの、堅調な不動産需要を背景として、地価水準の上昇基調は継続するものと予測する。

価格決定の理由

各試算値間に開差が生じたため、説得力に係る判断を行い調整する。比準価格は、市場の実態を反映した客観的な価格である。一方、開発法による価格は、開発事業者の観点から、投資採算性を反映させた価格であるが、試算の過程に多数の想定要素を含むことから客観性に欠け、やや規範性は劣るものと判断した。以上より、本件では、説得力の高い比準価格を重視し、開発法による価格を比較衡量の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

分譲・賃貸マンション用地への需要は依然強く、大濠地区に近接する好立地条件を有するため、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅やマンション等が混在する住宅地域で、都心部へのアクセスが良好でマンション適地の特性を有し、今後は土地の集約化や高度利用の進行が予測され、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は理論的価格であるが、賃料の遅行性や想定要素を含む点は否めず、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、市場の特性・代表標準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿線の商業地域。地域要因に大きな変動は無いものの、地下鉄沿線の投資需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域である。利便性の高い地域においては、地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定要素を含むこと等を考慮すると、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心に近接する閑静な住宅地域であり、周辺マンション開発素地への需要に強い影響を受け、地価は上昇傾向を持続している。

地域要因の将来予測

都心に近接する戸建住宅を主とした高台の閑静な住宅地域で、高級住宅地への需要は堅調であるが、供給が限定的であるため、地価は上昇傾向を持続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場における実際の取引価格を基礎とした実証的な価格であり、規範性は高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いこと及び居住の快適性等を十分に反映できないことから、規範性はやや劣る。以上から、高級住宅地の需給動向を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考とし、代表標準地との均衡も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

良好な住環境で生活利便性に優れたマンションの多い地域であり、依然として需要は強く、地価水準は上昇基調が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は中高層共同住宅が多い住宅地域である。周辺地域も含め住環境が良好なことからマンション需要の多い地域であり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場性に着目して求めた価格であり、取引の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、分譲マンションの建設を想定して求めた価格であり、算定過程での想定要素を含むがデベロッパー等の投資採算性に着目した手法であり規範性は高い。従って、比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺との地価水準均衡化及び幅員が狭い地域では広い土地を100㎡程度に区画割りして高額で建物付分譲するため、地価上昇を強めている。

地域要因の将来予測

敷地の細分化再販や低層アパート建設のための仕入取引が見られ、周辺との地価バランス上割安感があり、地価上昇。

価格決定の理由

比準価格は、地下鉄沿線背後の既存住宅地事例を採用したが、売買目的による取引価格のバラつきが大きいものの現実市場性を反映している。収益価格は現状収益力の反映としては比準価格に近く、地価形成上の支配力はやや高いと考えられる。ただ今後地価上昇が続けば、低層アパートの収益性が連動していくには限界があり、本件では比準価格を幾分重視すべきと判断し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中高層店舗兼事務所地として成熟しており、今後とも現状の土地利用を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、収益価格は理論的な価格であるが、賃料の粘着性等の理由により、やや低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からはやや距離があるものの、比較的良好な住環境を備えており、住宅需要は底堅く、地価は依然として上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は最有効使用の共同住宅を想定したが、居住快適性を重視した自己居住目的での取引が中心であることから、収益価格の説得力は相対的に劣ると判断される。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部への交通アクセスに優れる中央区の住宅地は総じて需要があり、近隣地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、格別の変動要因はなく、現状の環境を維持すると予測する。中央区の住宅需要は総じて堅調であり、地価は上昇基調にて推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も散見されるため、収益還元法も適用したが、周辺賃貸水準から、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、中央区北部に所在する住宅地域の取引事例に基づき査定しており、市場の実態を反映し、説得力を有する。従って、本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天神駅徒歩圏内に位置し、商業ビルの成立条件を満たしている。金融緩和政策もあり、周辺では商業ビルや共同住宅の取引需要は高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中央区内の代替競争関係にある取引事例に基づき求めており、市場の実態を反映したものである。一方、収益価格は最有効使用の事務所ビルの建築を想定して求めたものであるが、賃料や空室率等の収支項目等の想定要素が多数含まれており、相対的な信頼性はやや劣る。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上記要因を背景に積極的な取引が散見、六本松と西新地区の中間地点にある当該地域は、マンション適地地域としても注目、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

福岡市随一の高級住宅地大濠エリアの南側に近接して位置し、堅調なマンション販売動向を背景に用地取得も依然として旺盛、供給が少なく需要は競合する傾向が窺え、地価は上昇局面で推移している。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も混在するが、収益価格は賃料に保守性・遅行性があること及び想定条件の介在等のほか、土地残余法に拠ったため比準価格に比しその精度がやや劣る面は否めない。従って、本件では、現実の市場を反映している比準価格を中心にして収益価格を参酌、更に周辺地域も含めた住宅需要等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高容積率及び駅距離に着目して、周辺地域ではデベロッパー等による積極的な取引も散見、地価は上昇基調を継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も混在するが、収益価格は賃料に保守性・遅行性があること及び想定条件の介在等のほか、土地残余法に拠ったため比準価格に比しその精度がやや劣る面は否めない。従って現下の市場を反映し説得性に優る比準価格を中心に収益価格を参酌、更にエンドの分譲賃貸マンションの市場動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

天神・大名・今泉地区の不動産市場は活発で、良好な街路条件を有する近隣地域への需要は強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求め、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は賃貸市場も比較的活発で最有効使用の観点から本件では考量すべき価格と思料するが、賃料の遅行性や想定要素を含む点等は否めず、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、市場の特性・代表標準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

マンション用地を中心に住宅地需要は強含みで推移。最寄駅に近いところから、戸建住宅用地に対する富裕層の需要も増加。地価は上昇基調を維持。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い利便性に優れる住宅地域である。九大教養部跡の開発地に近いため、周辺の発展的動向の影響を受け、戸建住宅地又は共同住宅地としての需要が堅調である。そのため、地価は強含みで推移している。

価格決定の理由

戸建住宅と共同住宅が混在する地域であるが、総じて画地規模が小さいため収益用不動産としての利用には規模の制約がある。また、賃料の変動率を保守的に想定したこともあって、収益価格は低めに求められたものといえる。よって、試算価格の調整に当たっては、周辺地域の地価動向を反映した比準価格の方を重視するものとし、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天神地区から続く準高度業務地域であり、事務所需要は横這いだが、高額マンション開発予定やマネー流入により地価水準上昇。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

従来の需要者はオフィスビル投資家であったが、最近は当市の高額所得者（資産家、大企業社員、公務員等）や市外投資家をエンドユーザーとする高額マンション用地としての仕入値が、地価形成上の支配力を高めている。従って現実市場性を反映する比準価格の規範性は高いが、収益価格の説得力は下限値を示す状況になりつつある。よってマネー流入、インバウンド、オフィス需要の動向も踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格は参酌して鑑定評価額を決定した。

地域要因

上記要因を背景に積極的な取引が散見、特に用途の多様性が窺える地域的特性から、需要者は多種多様であり、地価は上昇基調を辿っている。

地域要因の将来予測

福岡市都心天神界隈へ徒歩圏内という立地条件は優位性が認められ、特に分譲賃貸マンションデベロッパーの用地取得意欲も依然として旺盛、供給が少なく需要は競合する傾向が窺え、地価は上昇局面で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する住宅地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いため規範性はやや劣る。以上から、近時の需給が逼迫した地域の地価動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。