福岡県福岡市早良区城西１丁目８番(賀茂駅・唐人町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


335,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市早良区城西１丁目８番(福岡県福岡市早良区城西１−１−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を335,000円/㎡としました。

福岡県福岡市早良区城西１丁目８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市早良区城西１丁目８番
住居表示城西１−１−２８
価格335,000円/㎡
交通施設、距離西新、400m
地積965㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、住宅、事務所等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西8.0m市道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松本俊朗氏による調査レポート

不動産鑑定士松本俊朗
価格333,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古い低層住宅等が多く街区の整然性は低いが、駅やスーパーが徒歩5分以内の突出した利便性と街路条件の良さから、マンション用地の需要は多い。
地域要因の将来予測古い建物が多く、今後は建替えを伴った高層化が進んでゆくと思われるが、周辺には、分譲価格の高騰による売れ行き不調のマンションも散見され、地価上昇率の緩やかな鈍化を予測する。
市場の特性同一需給圏の中心は、城西、西新、祖原など早良区北部の住宅地域である。周辺は、都心へのアクセスおよび生活の利便性に優れた住宅地として人気が高く、転売目的の不動産業者やマンション開発業者を中心とする需要は依然旺盛である。ただ、まとまった土地の供給が少なく、マンション価格も高騰していることから、用地面積の縮小化や販売物件の小規模化が増えている。なお、取引の中心となる価格帯は画地規模等により区々であり、特定するのは難しい。
一般的要因福岡市の世帯数増加率の高さや超低金利政策による投資資金の流入等を背景に、交通利便性の良い住宅地を中心とする旺盛な需要が続いている。

寺島弘次氏による調査レポート

不動産鑑定士寺島弘次
価格336,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因マンション、住宅、事務所等が混在する住宅地域である。都心部への接近性等の交通利便性、生活利便性、住環境等に優れ、住宅地として人気が高い。
地域要因の将来予測平成27年7月末に西新エルモールプラリバが、平成28年5月末にイオン西新店が閉店し、建替えが計画されているが、当面、価格形成に影響する地域変動要因は特に見当たらず、概ね現状を維持し推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、市営地下鉄空港線各駅から徒歩圏内の早良区北部、中央区北西部の住宅地域一帯と判定した。当該圏域は交通利便性、生活利便性、住環境等に優れることから、住宅地としての人気が高い。共同住宅適地の需要者はマンション開発業者であり、立地条件、敷地規模、事業計画等によって土地価格水準は様々であるため、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。供給は少ないが、需要は旺盛であるため、共同住宅適地の土地価格は上昇傾向にある。
一般的要因早良区の人口は増加しており、南部郊外の交通利便性の劣る地域を除き、土地価格は上昇基調である。特に北部の市営地下鉄空港線沿線は顕著である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5831437
北緯 130度3636157

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

賀茂駅(地価相場 106,000円/㎡)唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)次郎丸駅(地価相場 104,000円/㎡)野芥駅(地価相場 108,000円/㎡)大濠公園駅(地価相場 294,000円/㎡)梅林駅(地価相場 106,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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