福岡県福岡市中央区福浜１丁目２番２８(唐人町駅・大濠公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


148,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市中央区福浜１丁目２番２８(福岡県福岡市中央区福浜１−１４−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を148,000円/㎡としました。

福岡県福岡市中央区福浜１丁目２番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市中央区福浜１丁目２番２８
住居表示福浜１−１４−８
価格148,000円/㎡
交通施設、距離唐人町、1,200m
地積177㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々木哲氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木哲
価格146,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心部への交通アクセスに優れる中央区の住宅地は総じて需要があり、近隣地域の地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、中小規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、格別の変動要因はなく、現状の環境を維持すると予測する。中央区の住宅需要は総じて堅調であり、地価は上昇基調にて推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は中央区内において、地下鉄空港線、地下鉄七隈線、西鉄天神大牟田線沿線等の低層住宅地域である。需要者の中心は、天神等の都心部への通勤する一次取得者が主体である。都心接近性に優れる中央区の住宅地域は全般的に需要が多く、市場滞留期間は短めである。取引の中心価格帯は土地で2500万円程度、新築住宅では4000万円程度である。
一般的要因天神地区を有する中央区は職住接近した生活が可能なため、住宅地としても人気が高く、分譲マンションの開発が集中している。

井上真輔氏による調査レポート

不動産鑑定士井上真輔
価格150,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。但し、南東側接面画地であり、当該地域において優位性が認められる。
地域要因地域要因に格別な変動は認められないが、周辺地域の地価上昇の影響により割安感が現出しつつあり、地価は上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測中小規模の戸建住宅が多い住宅地域であり、格別の変動要因はなく、現状の環境を維持していくものと予測する。中央区の住宅需要は堅調であるなか、地価は周辺地域の影響を受けながらも上昇基調にて推移している。
市場の特性同一需給圏は、地下鉄空港線「唐人町」・「大濠公園」駅等を最寄駅とする住宅地域で、需要者の中心は、福岡市内の一次取得者層等である。駅距離等の立地条件等から需要は限定的であるが、住宅政策等の効果もあり、地価は緩やかな上昇傾向で、宅地需要は回復傾向にある。中心となる価格帯は、土地のみで総額2，500万円∼2，800万円程度である。
一般的要因金融緩和政策及び低金利を背景に、福岡市の成長性とも相俟って、中心市街地の不動産投資市場は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度59892
北緯 130度3675873

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)大濠公園駅(地価相場 294,000円/㎡)西新駅(地価相場 293,000円/㎡)赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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