福岡県福岡市中央区鳥飼１丁目４区１５７番(唐人町駅・大濠公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


308,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市中央区鳥飼１丁目４区１５７番(福岡県福岡市中央区鳥飼１−４−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を308,000円/㎡としました。

福岡県福岡市中央区鳥飼１丁目４区１５７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市中央区鳥飼１丁目４区１５７番
住居表示鳥飼１−４−２５
価格308,000円/㎡
交通施設、距離西新、1,000m
地積396㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の共同住宅、一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井上真輔氏による調査レポート

不動産鑑定士井上真輔
価格310,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因上記要因を背景に積極的な取引が散見、六本松と西新地区の中間地点にある当該地域は、マンション適地地域としても注目、地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測福岡市随一の高級住宅地大濠エリアの南側に近接して位置し、堅調なマンション販売動向を背景に用地取得も依然として旺盛、供給が少なく需要は競合する傾向が窺え、地価は上昇局面で推移している。
市場の特性同一需給圏は福岡市中央区・城南区の圏域に存する地下鉄七隈線及び空港線沿線の住宅地域。需要者の中心は、分譲賃貸マンションデベロッパー、不動産投資ファンド等である。高級住宅地である大濠エリアの南西方に位置し、居住環境に優れていることと相俟って、特にデベロッパーの需要は強含みで推移、地価は上昇基調で推移している。地価は容積率100％当り坪50∼55万円程度、標準的画地で総額1億2千万円∼1億5千万円程度を示している。
一般的要因金融緩和政策及び低金利を背景に、福岡市の成長性とも相俟って、中心市街地の不動産投資市場は堅調に推移している。

大西克則氏による調査レポート

不動産鑑定士大西克則
価格305,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因マンションが多く見られ立地条件が良好な地域であり、需要も引き続き堅調で推移しており、地価水準は上昇基調が続いている。
地域要因の将来予測当該地域は、中高層共同住宅、戸建住宅等が混在する住宅地域である。生活利便性が良好な地域であり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、鉄道沿線で中央区、城南区北部、早良区東部の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、富裕層の個人、分譲及び賃貸マンション開発業者等である。周辺を含め良好な住環境を有するためマンション開発業者等の需要は堅調であり、地価水準は上昇基調で推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模にもよるが1億円から1億5千万円程度である。
一般的要因中央区は人口世帯数共に微増傾向にある。住宅地の需要も堅調に推移しており、住宅地の地価も全体的に上昇基調が続いている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度597373962402344
北緯 130度3682861328125

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)大濠公園駅(地価相場 294,000円/㎡)西新駅(地価相場 293,000円/㎡)赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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