福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１(赤坂駅・西鉄福岡（天神）駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


467,000円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１(福岡県福岡市中央区舞鶴１−４−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を467,000円/㎡としました。

福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１
住居表示舞鶴１−４−３０
価格467,000円/㎡
交通施設、距離天神、750m
地積363㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所ビル、マンション等が混在する商業地域
前面道路の状況北西9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々木哲氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木哲
価格468,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因天神駅徒歩圏内に位置し、商業ビルの成立条件を満たしている。金融緩和政策もあり、周辺では商業ビルや共同住宅の取引需要は高まっている。
市場の特性同一需給圏は福岡市中央区において、天神地区外縁部に位置する商業地域。需要者は、事務所ビルとして利用する事業会社のほか、賃貸マンションを開発する不動産会社等の法人が主体である。天神駅から徒歩圏内に位置する好立地のため、商業ビル又は共同住宅の素地としての需要は高まっており、地価は上昇している。需要の中心となる価格帯は、規模により異なるが更地で1億円∼3億円程度である。
一般的要因中央区天神地区はパルコの増床や西通り周辺での新規商業施設の供給により商業集積を更に高めている。

内田信行氏による調査レポート

不動産鑑定士内田信行
価格465,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心天神の北側外縁で、比較的に利便性が高いところから、マンションや収益用物件の適地として需要があり、地価は上昇基調を維持。
市場の特性同一需給圏は中央区の商業地域で、特に関連性が強いのは都心天神の外縁一帯である。需要者は地元の事業者や収益物件を求める投資家が中心になる。地域の変化から店舗や事務所としての需要は減退気味であるが、都心天神に近く利便性に優れるところから賃貸マンション用地としての需要が期待されるところである。地域における需要は規模によって異なるが、360㎡前後であれば、土地総額で1億5千万∼2億円程度の水準になるものと見られる。
一般的要因市域の中心部では、オフィス市況の改善や博多駅周辺の発展的動向等の影響を受け、投資物件やマンション用地を中心に不動産需要は強含みで推移。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5931625
北緯 130度3931328

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)西鉄福岡（天神）駅(地価相場 127,000円/㎡)中洲川端駅(地価相場 129,000円/㎡)薬院大通駅(地価相場 270,000円/㎡)大濠公園駅(地価相場 294,000円/㎡)薬院駅(地価相場 129,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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