地域要因

事業所等が多く混在する地域的特性に、特段の変動要因は見られない。地価は値頃感から弱含みに推移。

地域要因の将来予測

戸建住宅等に、小工場、事業所等が混在する地域であるが、今後もほぼ同様の状況で推移するものと予測される。地価は値頃感が生じており弱含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

 古いアパートが多く、新築アパートは見受けられず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない当該地域の特性から収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、近隣地域に近い事例を含めやや広圏域内類似地域の事例も採用したが、概ね信頼性の高いものが得られた。本件では取引価格を比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、需給動向も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した路線商業地域で地域要因に格別の変動要因はないが、新設路線への店舗出店が旺盛で、当エリアの競争力がやや低下傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街地近郊の大規模な土地区画整理や広域的道路整備による商業適地の供給増により、既存商業地の賃貸需要が低調で経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、収益価格は低位となった。比準価格は代替・競争関係の比較的強いエリアに所在する事例より求めたもので市場性を反映した妥当な価格といえる。よって、本件にあっては比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域の近隣に（株）四電工の本社ビルが移転したが、地域要因に特段の変動はなし。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 事務所・店舗等の賃貸需要は低調であり経済価値に即応する適正な賃料が徴収されておらず、収益価格は低位に求められた。一方比準価格は近隣地域に近い事例の外、広圏域より時点が古い事例も含むが、概ね信頼性の高い事例を採用した。本件では現実の取引市場で生起した取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部の南部近郊の住宅地として成熟しており地域要因に変動は見られないが、周辺における地価上昇の影響に注視する必要がある。

地域要因の将来予測

市中心部に近い利便性の高い混在住宅地として成熟しており、当面は現状の住環境を維持すると予測。周辺の地域では最近、地価上昇の動きがあり、その動向について今後注視する必要がある。

価格決定の理由

最寄り駅からの接近性に優れた混在地域で、アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に求められた。結果としては、自己利用目的での取引価格により地価水準が形成される事が多いので、市場動向を反映した比準価格を採用して、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや画地規模の小さい住宅地域で、地域要因に特別な変動要因はない。人気の高い他地域との比較においては、相対的な需要はやや低迷している。

地域要因の将来予測

都心部近郊の住宅地域として、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、値頃感が生じている状況にあり、底値圏を見据えた動きで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺に存する共同住宅は画地規模が大きいものが一般的である。対象標準地程度の画地規模では十分な立体利用を享受し得ないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧市街地の商業地域であり、地域環境に格別の変化はない。

地域要因の将来予測

旧市街地の商業地域にあり格別の地域要因の変動はなく、今後も現状とほぼ同様の状況を維持、地価は当分の間は横這いを基調に推移するものと予測。

価格決定の理由

事務所・店舗需要が低調で経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、住宅系（集合住宅等）の利用も妥当と認められる地域の現状等に鑑み、収益価格は低位となったものと考える。よって、収益価格は参考程度に留め、代替・競争関係の強いエリア（旧市街地の商業地域）に所在する各事例より求めた市場性を反映した比準価格を重視することを妥当と判断し、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅ビルに複合型商業施設「瓦町フラッグ」が開業し、集客が期待されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の賃貸物件には空室が多く、店舗需要の弱さから適正な賃料を取得出来ず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は信頼性の高い事例から試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接する再開発商店街と補完・代替・競争関係等が認められるが地域要因に特段の変動はなく、比較的安定的に推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 店舗等の需要が低調で経済価値に即応した賃料が徴収されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、貸家建付地ではあるが近隣地域に近い事例を採用し得た。少数事例のなか特別な事情が介在する事例も採用したが適正に補正し得た。本件では取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の要因集積度に注目すべき変化はなく、その相対的地位についても比較的安定した状態で推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格については、地域の賃貸市場の現状（用途の多様性を有するため、標準的賃料水準の把握が困難）を前提とした場合、その試算精度に係る相対的劣位性を指摘できる。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び属する地域の現状及び将来動向等を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別の変動はないが良好な住環境を維持しており、数少ない優良物件に対する需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中心部に近接したステイタスを有する優良住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が居住環境を重視し自用目的の取引を中心とする優良住宅地域であること等から、経済価値に即応した賃料が収受され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近くの丸亀町G街区の再開発の完了により、客足が増えてきており、徐々に活性化しつつある。

地域要因の将来予測

丸亀町商店街のG街区の再開発が完了し、周辺のアーケード商店街への波及効果が期待されている。現状では、丸亀町商店街全体の通行量が増加している等活性化しているが、地価上昇までには至っていない。

価格決定の理由

比準価格は、高松市中心部における同一需給圏内の類似地域における規範性の高い事例から比準したもので、補・修正も適正であり、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、当該地域においては、土地が高水準に位置する一方、それに見合う賃料を徴収できず、いわゆる元本と果実の関係が希薄なため、やや低く試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はないが、値頃感が生じており、当該地域の需給動向に変化が窺われる。

地域要因の将来予測

当該市中心部に比較的近い既成の商業地域で、今後もほぼ現状を維持するものと予測する。店舗・事務所等の需要は低調であるが、値頃感から、地価は今後回復傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

 事務所・店舗等の賃貸需要が低迷しており経済価値に即応する適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、近隣地域に近い事例を含め、広圏域からも概ね信頼性の高い事例を採用し得た。本件では現実の取引市場で生起した取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理が行われた住宅地域で、利便性が良く、需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済の戸建住宅地域で、周辺には農地も見られるが、住環境に恵まれており住宅地域として熟成するものと予測する。中古住宅の取引が活発化しつつあり、地価水準は横ばいからやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が支配的で、標準地の規模からも賃貸物件を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で、取引価格の水準を中心に価格が決定されるのが通常と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。画地配置等にやや雑然とした感があり、取引も少ないが、交通利便性は比較的良好で、需要、地価共に回復傾向で推移。

地域要因の将来予測

近郊の熟成した住宅地域として、今後も同様の住環境を維持すると予測する。連続性・配置等の街路条件、環境条件はやや劣るが、新設の文教施設等にも近く交通利便性等が優り、地価は回復傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主な中、需給動向を反映した信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内には賃貸物件も存するが、規模が小さい物件については特に、事業収支に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性等もあり、収益価格は低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

髙松駅前の商業地域であるという地域環境に特段の変化はない。地価は値頃感から横這い傾向で推移。

地域要因の将来予測

 JR高松駅を核として再開発された比較的用途多様な駅前商業地域で、当面、現環境を維持するものと思料される。地価は値頃感からほぼ横ばい傾向で推移しており、今後も当分の間この傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 一部地域を除く店舗・事務所等の賃貸需要の低迷下、賃料の硬直性もあり必ずしも経済価値に即応した適正な賃料が徴収されず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格はやや広圏域からではあるが概ね信頼性の高い事例を収集し得た。底地の事例も含むが適正に更地価格補正がなされている。本件では取引価格を比準した実証的で規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

空室率は高水準にあるほか、取引は低調である。地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、地域要因に特に変化はなく現状を維持するものと予測する。需要は少ないが値頃感等から地価は下落傾向から横ばい傾向に推移するものと考えられる。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い事例はないが市場性を反映できたものと考えられる。当該地域の賃貸市場は成熟しており収益性を反映した収益価格を重視すべきと考えられるが、空室率は高水準を維持しており、また、賃料はやや下落傾向にあることから、比準価格に比較してやや低位に求められた。よって本件では市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、他の標準地等とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動なし。旧調区内の新興分譲住宅地域との競合関係から相対的に需要は低調である。

地域要因の将来予測

熟成した大規模住宅団地で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。利便性が優れる南方等郊外の新興分譲住宅地等との競合から需要は低調であり、地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 自用の戸建住宅が中心の熟成した住宅地域で、収益物件は転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で他に賃貸物件は殆どなく賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算し得なかった。一方、比準価格は、貸家建付地事例を含むが、近隣地域方面の事例及び類似地域を含めた概ね信頼性の高い取引事例が得られた。本件では、実証的で規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はない。南傾斜の住宅地域であるが、狭隘道路が多く系統、連続性にやや難があることから需要は低調である。

地域要因の将来予測

屋島山麓に位置する南傾斜の古くからの熟成した住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。郊外の新興分譲地と競合関係にあり、当分の間、やや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 自用の戸建住宅が中心の熟成した既成の住宅地域で、賃貸市場が未成熟な地域的特性の為収益価格は試算し得なかった。一方、比準価格は、取引に特別な事情が介在する事例を含むものの、比較的近隣地域近くの地域内より概ね信頼性の高い取引事例が得られた。本件では、取引価格を比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し代表標準地との検討を踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧市街化調整区域等で宅地供給が進んでいるが、特に地域要因に変化は見られない。

地域要因の将来予測

既存の分譲住宅団地であり、周辺でも新規分譲がおこなわれており、ほぼ同様の状況で推移するものと予測する。旧市街化調整区域で宅地供給が進んでおり、地価は下落傾向に推移するものと考えられる。

価格決定の理由

比準価格は、同町の類似地域内の事例から求めたが、市場性を反映した価格が得られたものと考えられる。当該地域は既存住宅団地内に所在し、戸建住宅の選好性が強く快適性、利便性等を重視して価格決定されているため、収益性を反映した収益価格は低位に求められた。また、当該地域では取引にあたって収益性は特に考慮されないことから、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺でマンション建設も行われているが相対的地位に特に変化はなく中心部商業地の需要はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

店舗・事務所ビルが概ね建ち並んでおり地域的に大きな変化はなく概ね現状のまま推移するものと予測される。分譲マンション等としての利用も見られるが、地価は弱含みで推移するものと考えられる。

価格決定の理由

賃貸市場が低迷しており経済価値に見合った賃料が徴収されておらず、収益価格は、低位に求められた。比準価格は、類似の商業地域の取引事例から求めたもので、市場性を反映し、実証的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はなく、校区、交通利便性等が比較的優る近郊部でも人気の地域。周辺での宅地供給増等もあるが、需要・地価共に改善傾向。

地域要因の将来予測

交通利便性等の比較的優る近郊住宅地域として、今後も同様の住環境を維持すると予測する。周辺の土地区画整理地区、旧調整区域との競合等もあるが、底値感も相俟って、地価水準は改善傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主である中、同一町内の事例を含み地域的特性が類似する取引事例を多数収集し得た。一方、近隣地域内には賃貸物件もあるが、遊休地活用等が主で土地価格に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性等より、収益価格は低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

存立の基盤となる地域要因の絶対的集積度に大きな変化はなく、相対的地位についても安定的に推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、実際に成立した取引データを基礎として対象不動産の市場価値を導出したものであり、その試算値はマーケットの状況を十分に反映した結果であると定義される。他方収益価格は、賃貸市場の実態（混在地域としての特性が併存するため規範的な賃料水準が存在しない）に鑑み、その相対的信頼性は劣るものと判断される。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、旧来からの既成市街地でのマンション需要は底堅い。建築費等の上昇及び用地供給等が懸念される。

地域要因の将来予測

利便性の高い良好な居住環境を有する地域で、今後とも同様に推移するものと予測する。マンション業者の需要に比して既成市街地内でのマンション用地の供給は少なく、地価は概ね強含みに推移するものと予測。

価格決定の理由

比準価格は、マンション用地等となりうる比較的面大地の事例から比較しており、実証的である。他方、主に県外からの借上げ社宅等の賃貸需要はやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。開発法による価格は、最有効使用がマンション用地であり、需要者の行動をより反映した価格と言える。以上より比準価格と開発法による価格を関連付け、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないが、周辺住宅地の地価上昇に伴う期待感から地価は底値を確認する水準にある。

地域要因の将来予測

既存の商業地域で格別の変動要因はなく郊外大型店との競争等により相対的地位は低下するが、周辺住宅地域の地価上昇に伴う期待感から地価は底値を確認している。

価格決定の理由

比準価格は現実に生じた取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が自用目的の取引を中心とし、かつ空き店舗等も見られることから、経済価値に即応した賃貸市場が形成され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。