香川県高松市牟礼町牟礼字仲代２８６番２１(古高松南駅・古高松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
33,500円
2016年01月01日に行った香川県高松市牟礼町牟礼字仲代２８６番２１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 香川県高松市牟礼町牟礼字仲代２８６番２１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 33,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 八栗口、350m |
| 地積 | 183㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宮西弘道氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮西弘道 |
|---|---|
| 価格 | 33,400円/㎡ |
| 個別的要因 | ほぼ標準的な画地であり、標準的な競争力である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧市街化調整区域等で宅地供給が進んでいるが、特に地域要因に変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存の分譲住宅団地であり、周辺でも新規分譲がおこなわれており、ほぼ同様の状況で推移するものと予測する。旧市街化調整区域で宅地供給が進んでおり、地価は下落傾向に推移するものと考えられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、主として旧牟礼町を中心とする高松市東部郊外から旧志度町に至る住宅地域である。主たる需要者は高松市に居住または勤務する一次取得者が中心である。線引廃止後、利便性の高い旧市街化調整区域で宅地供給が進んでおり、既存住宅地の需要は低調である。市場の中心となる価格帯は、土地は500万円∼800万円、新築戸建は2000万円∼2500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 地方経済の低迷等に変化は少なく、不動産取引は低調であり、一部地域を除き地価は下落傾向にある。 |
新川智洋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 新川智洋 |
|---|---|
| 価格 | 33,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。値頃感もあり、交通利便性も比較的優るが、より近郊部での宅地供給の影響等より、需要は概ね弱く、地価も弱含み。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の住宅地域として、現状の住環境を維持すると予測する。値頃感もあるが、地理的位置関係の劣後感等に加え、より近郊部での新規宅地供給の影響等もあり、需要は概ね弱く、地価も弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね市東部郊外、牟礼町を中心とする琴電、JR沿線及び周辺の住宅地域。需要者は市内に通勤、居住する給与取得者で、賃貸住宅居住者等の一次取得者が中心。需給動向は、都心部により近く利便性の優れた旧市街化調整区域内での宅地供給増等により、郊外部の選好性は相対的に低下し、需要は概ね弱い。土地は150∼200㎡で600万円前後、新築戸建住宅は2，000万∼2，500万円が需要の中心だが、規模、建物品等等に応じ幅がある。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調で推移。値頃感もあり、中心部近郊、南部郊外等を中心に、住宅地の需要は全体的に回復傾向。一方、二極化・細分化も散見。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度3449377 北緯 134度1220419 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
古高松南駅(地価相場 29,300円/㎡)古高松駅(地価相場 29,300円/㎡)八栗口駅(地価相場 29,300円/㎡)屋島駅(地価相場 29,300円/㎡)琴電屋島駅(地価相場 29,300円/㎡)大町駅(地価相場 24,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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