香川県高松市高松町字永ノ谷１６６７番１４(屋島駅・古高松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


35,000円

2016年01月01日に行った香川県高松市高松町字永ノ谷１６６７番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,000円/㎡としました。

香川県高松市高松町字永ノ谷１６６７番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番香川県高松市高松町字永ノ谷１６６７番１４
住居表示 
価格35,000円/㎡
交通施設、距離屋島、1,000m
地積161㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋護氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋護
価格35,000円/㎡
個別的要因街路条件、画地条件ともほぼ標準的で通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。
地域要因地域の状況に変化はないが、競合関係にある周辺エリアで比較的安価な住宅地供給が続いており、当エリアでの宅地需給ともに低調である。
地域要因の将来予測戸建住宅団地として成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと思料するが、地価は旧調区の新規分譲地等との競合からやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、琴電志度線及びJR高徳線沿線の高松市東部（高松町、新田町、牟礼町、屋島地区等）の郊外住宅地域一帯。需要者は高松市在住の一次取得者層が主となっている。周辺エリア（旧調区等）で比較的安価で良質な宅地供給が続いていること、中心部等の低価格化による都心回帰傾向の影響もあり、地価はやや弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で500万∼600万程度、新築戸建住宅で2000万∼2500万程度の物件。
一般的要因景気は緩やかではあるが回復傾向で推移しており、市街地を中心に市のほぼ全域で値頃感等から地価の下落率は縮小、横這い傾向へと移行。

清水直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士清水直樹
価格35,000円/㎡
個別的要因画地条件等は地域内において概ね標準的であり、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件等が昨今の需要に適合しておらず、居住者の高齢化も進んでおり、今後は供給が増加していくものと予想される。
地域要因の将来予測高松市東部郊外の戸建住宅団地として現況とほぼ同様の住環境を維持すると思われるが、居住者の高齢化及び周辺旧調整区域での開発等から、地価は軟調に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、高松市東部のJR高徳線及び琴電志度線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の30代前後の一次取得者層が中心となる。西側の古高松南小学校区では旧調整区域での宅地開発が比較的活発で人口は増加しているが、対象標準地が属する校区では人口は減少傾向にあり、需要はやや低調である。市場の中心となる価格帯は、50坪程度の土地で500∼600万円前後、新築の戸建住宅で2，000∼2，500万円前後である。
一般的要因上場企業に好決算が見られるが、地方の中小企業にまで広がっていない。一部に回復の兆しもあるが、地域差があって、底上げの状態になっていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3386828
北緯 134度1095934

参考：該当物件周辺マップ

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香川県高松市新田町字友久甲７１７番３香川県木田郡牟礼町大字大町字中代１４１５番１５香川県高松市西春日町字北山浦１１３３番香川県高松市塩屋町１６番２香川県高松市木太町字下西原１０５６番１ほか１筆香川県高松市番町３丁目１４番１５ほか１筆香川県高松市峰山町１８３８番１０香川県高松市田村町字中所９１９番３香川県高松市春日町字片田１６３８番７香川県高松市高松町字津ノ村２０３９番１５香川県高松市太田上町字小原６４５番６香川県高松市東山崎町字西原４０番２２香川県高松市新田町字若宮甲２６０８番７外香川県高松市牟礼町牟礼字仲代２８６番２１香川県高松市牟礼町大町字丹僧２０９３番８香川県高松市牟礼町牟礼字反熊６７８番５１

参考：近隣駅の地価相場

屋島駅(地価相場 29,300円/㎡)古高松駅(地価相場 29,300円/㎡)琴電屋島駅(地価相場 29,300円/㎡)古高松南駅(地価相場 29,300円/㎡)潟元駅(地価相場 34,100円/㎡)八栗口駅(地価相場 29,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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